（三）物权变动与当事人之间合同的效力
《物权法》区分了物权变动与作为物权变动原因的合同之间的效力。《物权法》第15条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。即物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；依法需要交付的，自交付后发生物权变动的效力。物权变动与作为物权变动原因的合同是完全不同的两个问题，即物权变动须由物权法确定的物权规则调整，而合同则由合同法确定的规则调整。例如在一房多卖的情形下，开发商将某处住房先后卖给甲乙丙三人，但只有丙办理了房产登记，根据《物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”丙成为了房屋的所有权人，甲乙尽管同开发商的不动产买卖合同有效成立，但不能请求房屋的实际交付，只能基于合同追究开发商的违约之责，但此时我们不能否认其合同的效力，因为依照合同法规则，该合同是当事人意思自治的产物，且无违反法律规定之情形，法律当保护其合同效力。
（四）不动产登记
不动产登记是指将不动产物权变动的事实记载于登记簿。对于不动产登记的具体做法，各国多有不同。大陆法系国家多将不动产物权登记在登记簿，可公开查询；英美国家多将不动产权属记载于依法制成的地券上，该地券一式两份，一份由权利人保存，一份由登记机关保存备查。我国采用的是登记发证制度，即将物权的权属登记在登记簿上，同时向权利人颁发权属证书。需注意的是，我国虽采不动产登记制度，但是，依《物权法》第9条第二款规定，“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”。
1、不动产登记的类型
（1）初始登记
所谓初始登记，是指不动产所有人依法将其不动产权利在登记机关进行的第一次登记。比如因新建建筑物的权利人将其建筑物所有权在登记机关进行所有权登记。初始登记对于该不动产的后续变动等具有重要意义。
（2）变更登记
所谓变更登记，是指由于一定事由发生不动产物权变动时，当事人申请就该不动产物权变动在登记机关进行的登记。引起不动产变动的事由包括买卖、赠与、继承等发生的不动产变更，还包括不动产内容的变更，如土地使用权性质、期限等的变更。变更登记的意义在于如实反映不动产物权变化的情况，以便第三人了解真实的权利状况，以实现交易的安全、便捷。
（3）更正登记
更正登记，是指对已经登记的物权中的错漏进行更正补充而发生的登记。《物权法》第19条规定，“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。
（4）异议登记
所谓异议登记，是指利害关系人就不动产登记所提出的异议而进行的登记。其本旨在于限制登记中的权利人对标的物的处分，以便异议登记申请人实现自己对该不动产权利的主张。因异议登记可能导致的对已经登记的权利人行使权利的限制，并有可能损害其合法权利，所以，对异议登记在法律上应有相应的限定。《物权法》第19条第二款规定，“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”。此即异议登记及其限制的规定。
（5）预告登记
预告登记，是指为保障将来不动产物权的实现，当事人申请进行的登记。预告登记的目的在于保障将来实现不动产物权变动请求权，其外在表征即在于限制现时的权利人对标的物的处分。《物权法》第20条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。需要指出的是，根据此规定，预告登记得以当事人约定为前提，我们认为此与预告登记的制度价值似乎并不相符，是立法疏漏或有意为之，不得而知，应予留意。
（6）涂销登记
涂销登记，是指消除已有的登记，以表明原来登记的不动产权利归于消灭的登记。在原有权利因相应法律事实归于消灭或不复存在时，得以登记予以表彰，此为当然，故不详解。
2、不动产登记与物权变动
在我国，正如前文所述，不动产登记在物权变动中有“要件主义”及其例外情形之登记“对抗主义”与处分要件。
（1）登记要件主义的情形
依《物权法》第9条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。即除法律未规定不经登记亦可发生物权变动的情形外，登记是不动产物权变动的的生效要件，在此情形，即使当事人之间有变动不动产物权的意思表示（如订立了抵押合同或买卖合同），甚至已经移转了不动产的占有，也不发生不动产物权的设立、变更、转让和消灭的法律效力。
（2）登记对抗主义的情形
登记对抗主义，即不动产物权变动不以登记为要件，但未经登记簿的对抗善意第三人。对此我国《物权法》第129条规定，“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人”。第158条规定，“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人”。这是对簿动产物权变动不经登记不具有对抗效力的明文规定。对于宅基地，《物权法》第153条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。而按“土地管理法等法律和国家有关规定”，以不需经登记即可发生宅基地使用权变动的效果。而对于一些所谓“准不动产”，《物权法》第24条规定，“船舶、航空器和窗体顶端窗体底端机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人”。
（3）登记作为处分不动产物权的要件的情形
上述登记“要件主义”与登记“对抗主义”，主要是针对基于法律行为进行不动产物权变动的情形，而在非基于法律行为的物权变动的情形，依《物权法》第31条的规定，“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。即在此情形，登记非物权变动的要件，但是为保护交易安全，实现不动产登记制度的统一，非经登记不得处分其无权。而第28条至第30条主要是对因公权、继承或遗赠以及因事实行为导致的不动产物权变动。兹录于后：《物权法》第28条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。第29条规定，“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”。第30条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。
