律师解答：开发商自买自卖的行为，对于同行来说，应当认定为一种不正当竞争行为；对于消费者来说，是一种欺诈行为。虽然《中华人民共和国反不正当竞争法》在不正当竞争行为的列举中，并未把开发商这种自买自卖的行为规定进去，因此，也没有直接的法律规定如何进行处罚。但是，根据不正当竞争的概念，是指经营者违反本法规定，损害其他经营者合法权益，扰乱社会经济秩序的行为，开发商的自买自卖行为完全符合。我们认为，这种行为应当由政府进行严厉查处。至于对消费者构成的欺诈，应当适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”
4.开发商延期交房如何追究违约责任？
问题：我和开发商签订的《商品房买卖合同》，约定交房期限为2009年8月10日，可至今为止，开发商尚未交房。我想追究开发商的违约责任，但后来发现合同中没有作任何约定，请问能否追究开发商延期交房的违约责任？
律师解答：根据《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”现开发商明显属于延期交房，已经构成了违约，依法应当承担相应的违约责任。但因你们双方在《商品房买卖合同》中并未约定违约金的计算方法，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”因此，业主可以大概了解一下该商品房同地段同类房屋的租金标准，来确定开发商应当承担的违约金数额。
5.房屋质量有问题能否拒交物业费？
问题：我购买的房屋因为存在漏雨等质量问题，已多次跟物业反映，要求其解决，但至今为止物业公司都没有帮我解决，请问我能否因此拒交物业费？
律师解答：不能。你与开发商之间形成商品房买卖合同关系，而与物业公司形成物业服务合同关系，这是两个不同的法律关系，不能混为一谈。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”因此，你的房屋存在质量问题，如果还在保修期内，你应当要求开发商帮你维修，如果开发商迟迟不予维修，你可以自行维修或者委托他人进行维修，并要求开发商承担维修费用及损失。
6.“认购意向书”具有法律效力吗？签订“认购意向书”后反悔，需承担法律责任吗？
问题：2007年，王某与某房产商签订了一份商品房认购意向书，打算购买该房产商开发的A楼盘某单元，单价为2600元/平方米，一年后签正式商品房买卖合同，王某支付了定金2万元。2009年，房价已涨至3500元/平方米，王某找到房产商要求签订正式的商品房买卖合同，房产商同意退还王某定金，但不与王某签订合同，理由是，“认购意向书”不具有法律效力。房产商的说法有道理吗？“认购意向书”具有法律效力吗？签订“认购意向书”后反悔，需承担法律责任吗？
律师解答：在签订正式的购房合同之前，开发商往往要求购房人签订一份“认购意向书”，那么该意向书具有法律效力吗？签订后，如果一方反悔是否要承担法律责任呢？对此问题应当具体问题具体分析，首先，我们看意向书的内容，从意向书的本意看意向书是为了今后履行一定行为的约定，如果对所购房屋只有一个大概的意向，而没有具体的标准，也没有预付款等等，这样的“房屋认购意向书”是真正意义上的意向书，双方当事人如果违反了一般不须承担什么法律责任。另一种认购意向书名为意向书而实质是购房合同，合同的权利义务条款约定的比较明确具体，以及预付款、首付款或定金交付、使用，以及违约责任等。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”这样的意向书其实就是合同，具有合同的法律效力，一方违反应当承担相应的违约责任。其次，双方签订的认购意向书是否具有法律效力还取决于开发商是否取得了相应的法律手续。《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件……（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《城市商品房预售管理办法》第六条规定“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条也明确规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”所以，未取得商品预售许可证而签订的购房合同（包括意向书）是没有法律效力的。
7.开发商承诺“购首层送花园”“购顶层送平台”，有法律效力吗？
问题：在商品房销售中，首层和顶层相对于其他楼层，价格比较低廉，即使如此，首层和顶层的销售也十分不乐观，于是有的开发商宣传承诺“购首层送花园”“购顶层送平台”，请问这种宣传有法律效力吗？首层和顶层的业主享有的是使用权还是所有权？
律师解答：我们常常会在报纸或者售房广告上见到这样的广告词：“购首层送花园”“购顶层送平台”，这意味着开发商将赠送每一位购买首层或者顶层的人若干平米的房屋土地使用权，首层或者顶层购房人将免费得到一块面积不菲的花园或者平台。开发商的这一优惠条件，使本来少人问津的首层及顶层变成了香饽饽。开发商的这一做法，初看起来，觉得没有什么问题，似乎顺理成章，但是仔细分析起来，这里面存在许多的法律问题。按照目前的民法理论，首层花园及顶层平台属于全体业主共有。举个最简单的例子，如果你在某栋楼上购买了一套商品房，那你首先对这套住房拥有所有权。同时，你将和这栋楼的其他业主一起对该栋楼的一些共用部位和共用设施设备（如基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、房顶、户外墙面、楼梯间、走廊通道等）共同拥有所有权。从本质上来讲，属于楼房一部分的花园应该属于共用部位。在目前的房产权利登记制度基础上，由于不能单独区分办理产权证书，因此，开发商也就不能单独将花园及平台出售或赠送。
8.开发商报纸公告交房属于“书面通知”吗？
问题：现在有些开发商经常在报纸上刊登交房公告，并特别提示，逾期不办理交房手续的后果自负，而业主与开发商的《商品房买卖合同》一般约定，开发商应当书面通知业主办理交房手续，那么，报纸公告交房算是“书面通知”吗？如果业主没看到报纸，没去办理交房手续应当承担法律责任吗？
律师解答：建设部和国家工商局监制并负责解释的《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171）第十一条规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知购房人办理交付手续。”以此规定，商品房达到交付条件后，通知购房人办理交付手续是开发商的约定义务，而且必须采用约定的方式——书面通知，也就是说，前面所述的开发商采用打电话、托人捎口信等方式通知购房人办理交房手续，是不符合双方约定的，如果购房人不来办理交房手续，由此产生的法律后果应当由开发商承担。那么，何为书面通知呢？我国现行法律对此并无明确规定，《合同法》第十一条规定了订立合同的“书面形式”是“合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”以此可以将书面通知理解为如下几种方式：第一，开发商将交房通知直接送达购房人。为留存证据，避免日后发生纠纷，可让购房人在送达回执上签字或者盖章。第二，开发商通过信件的方式邮寄交房通知书。为避免日后发生纠纷，最好采用邮寄回执，并且在信封上写明邮寄的内容。也有的开发商通过公证邮寄的方式向购房人寄送交房通知书。第三，通过数据电文的方式，最常用的方式就是发送传真，通过传真的方式向购房人通知办理交房手续。另一种方式就是，发送电子邮件的方式通知购房人办理交房手续。由此可见，在新闻媒介上发布交房公告，并非法律意义上的“书面通知”，一旦发生纠纷，尽管开发商可以举出证据证明，其曾经通过新闻公告的形式通知了购房人交房，但是该通知并不符合双方的约定，购房人可以据此抗辩。
