一.房地产纠纷案例的处理程序
有研究资料显示，房地产方面的纠纷是最多的，根据有关法律规定和司法审判实践经验，在案件受理范围方面有一些界限，如果不明白，在处理纠纷时当事人肯定会跑许多冤枉路。下面，我们将一些常见的纠纷列出，并将处理的方式与法律程序做一个简单的说明。
1.凡以房产为标志的买房、租赁、典当、建筑承包（包括勘察、设计、建筑等）、合建、代理、居间、使用、转让、确权等民事行为发生的纠纷，均可以向人民法院提起诉讼，人民法院将作为民事案件受理。
2.因单位内部分配公房使用权而产生的纠纷，如果是单位职工对单位分房决定有意见的，不属法院受理范围，不能向法院起诉；如果是受配人（或其他原旧房内应一并迁出的同住亲属占住旧房）分得新房又无理占住旧房或非受配人以单位分配不合理为由而强占公房，被侵害人（包括单位和合法受配人）可以向法院提起诉讼。
3.单位分配给职工住房使用权并订有分房合同的，职工由于本人原因而离职、辞职，或被单位除名、开除的，单位根据合同要求收回公房使用权的，可以向法院提起民事诉讼。
4.单位之间因行政调拨等原因引起的房屋纠纷，不属法院受理范围，当事人应向有关部门申请解决。因历史原因由行政划拨房屋使用权的，现房屋产权人要求收回房屋自用或要求明确租金的，可以向法院起诉，法院一般作为民事案件受理。
5.因违章建筑引起的房产纠纷，因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，应由行政机关受理，行政机关不依法处理或处理不当，当事人不服的，可作为行政案件提起诉讼。但当事人以违章建筑为标的发生买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的邻里纠纷可作为民事案件向法院起诉。
6.因为有关部门审批建筑执照不当，影响他人通风、采光引起的纠纷，一般应由原告向有关部门申请解决，也可向法院提起行政诉讼。
7.有关私房落实政策的案件，如私房社会主义改造中的问题，建国初期由有关部门代管的房产问题，落实华侨、港、澳、台胞私房政策的问题等，原告应向当地落实私房政策部门或有关部门按私房落实政策先落实了房产，后又撤销的，当事人对撤销的具体行政行为不服，可以向法院提起行政诉讼。
二. 购房常见纠纷法律分析及应对策略
随着经济的发展，购房提上了大多数家庭生活的日程，但面对眼花缭乱的商品房市场和开发商的强大的宣传攻势，以及日益增多的购房纠纷，购房者不免有些迷惑，该怎样才能减少甚至避免纠纷，如愿购到满意的房屋呢？本文从法律的角度对常见的购房纠纷作一粗浅的分析，为大家购房提供参考。
新房交易常见纠纷分析及应对
在新楼盘交易过程中，最常见的纠纷包括：
1.虚假广告宣传和承诺构成欺诈的应对策略。
市场中这类纠纷比较普遍。有些开发商对新楼盘作不实宣传，如进小区配套设施如何齐全，地位位置如何优越等，有的还对购房者承诺买房后附带的一些优惠和赠与服务。为了减少这类纠纷的发生，购房者应从以下方面进行应对：
首先不要被广告所迷惑，应该认真调查该承诺实现的可能性。像有些承诺，如买房办户口等非常诱人，但是从严格的法律关系上来分析，购房属于购房者与开发商之间平等的民事法律关系，而办户口则是公安部门即行政机关对购房者的一种行政许可行为，它所构成的是一种行政法律关系。因此，开发商的此类承诺是无效的，是否可以买房办北京户口应该向有关部门咨询考证其承诺的真实性。而开办学校也属同样性质的问题。
其次要对有购买意向的商品房进行现场考察。俗语说：“眼见为实”，亲自到楼盘现场去看一看，则那些关于楼盘的地理位置、交通及周边环境及配套设施的虚假宣传就很容易识破了。
最后对于无法进行现场考察，又十分钟意的楼盘，应该把开发商在广告中作出的但尚未投入建设的广告承诺写进商品房买卖合同的补充协议中。同时，在补充协议中应该约定开发商若未达到广告承诺时的违约责任，切记违约责任的约定应详细具体、具有操作性。
2.面积缩水的应对策略。
实际交付房屋的面积往往小于合同约定或广告宣传的面积，这类纠纷在房地产交易中也很常见，购房者既容易承担经济上的损失，又会增加心理上的不愉快。凡事预则立，所以，最好的方法就是在达成交易前解决潜在的问题。对于现房而言，可以通过交易双方或与第三方专业人业的实际测量，以实际测量的结果为支付交易房屋款项的计算单位，以避免该纠纷。对于期房，则只能在合同中对于面积误差的情形作出详细的约定，一定要具体到对增加或减少面积的房价款的处理方式及承担违约责任的具体形式或数额。
3.关于延期交房的应对策略。
延期交房，也是期房纠纷的一大热点。根据合同法规定，延期交房属于违约行为，延期方应该承担违约责任。所以，购房者与开发商订立合同时就应该具体明确地约定延期交房时对方承担的相应责任，比如约定违约方承担的违约金数额、交付方式，或者通过对合同条款的完善与签订补充协议来有效避免。
4.规划变更的应对策略。
房屋买卖合同签定后，并非意味着万事大吉了。由于一些外在的事件和行为，房屋交付前后可能会遇到规划变更。规划变更分为两类，一类是政府行政规划部门的主动变更，另一类则是开发商申请，规划部门予以批准的变更。对于这类纠纷，一种途径是通过合同约定开发商的违约责任来避免。另一种则是若规划部门违法规划，则可以通过向规划部门所在地的人民法院提起对规划部门的违法规划行为提起行政诉讼来实现权利的救济。
5.定金纠纷的应对策略。
定金在房地产交易中一般都是指订约定金。定金纠纷，一直居于近年来购房纠纷的首位。关于这一纠纷的应对，应注意以下几点：
第一，在交付定金前应慎重，不要在抢购的冲动心理下购房。而且这并非签订正式合同的必经程序，完全可以跳过这一程序，在拿定主意后直接签订正式合同。
第二，分清“定金”与“订金”及“预付”的性质。前者才为担保法意义上定金，也就是说，定金只有在购房者由于自己的原因未能签订合同时才不退还。而若是订金或预付款则无论任何原因，只要未订立合同，则均是应该退还的。
第三，当然，即使是“定金”，也并非一概不能退还。我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。
6.产权欺诈的应对策略。
这里所说的产权欺诈是指由于开发商的期诈行为，购房者无法取得所购房屋产权的情形。又可以分为以下情形：集体土地上所建房屋（所谓的“乡产权”房屋）、企业自建或联建房屋及开发商未取得合法审批手续兴建的房屋。对这类欺诈，应对策略有二：
一是注重购房前的调查，对项目的合法性进行核实。即通常所说的审查开发商的“五证”，作为自己是否购房的决策依据。
二是在合同中约定违约责任，以便在未做前期审查或前期审查出现失误时，可以通过违约责任来减少损失。
7.物业纠纷的应对策略。
所谓物业纠纷，主要指因业主与物业管理公司之间因物业收费及服务而引起的纠纷。对于这类纠纷，业主与物业公司首先应在签订商品房买卖合的同时就对此类纠纷发生的可能性及解决方式作出明确规定。其次，业主在维权时应注意方式方法，应对照相关法律明白自己享有哪些权利、应承担哪些义务，依法有理有节地解决出现的问题。
二手房交易常见纠纷及应对
二手房交易中，常见的购房纠纷有：
1.过户纠纷。
过户纠纷主要是由出卖人对出卖房屋无处分权引起的纠纷，主要表现为：房屋产权的共有人未经其他共有人同意处分共有房屋，或出租人处分租赁房屋，或成本价、标准价房屋的处分，使购房者不能取得完全产权及房屋被抵押等。这一纠纷的避免主要依靠交易前的调查核实，应查看产权证的原件，必要时可到房产管理部门调查。另外应就过户的时间和手续的办理及不能过户的违约责任作出明确的约定。
2.支付纠纷。
二手房交易中房款的支付也是纠纷的热点之一。避免此类纠纷的方式，一种是分次付款。也就是说为了降低风险，不宜在过户前一次性付款。应在合同签订后先支付部分房款，在过户时再支付一部分，而应押一部分尾款在入住一段时间后再支付。而另一种方式则是选择一可靠的中介机构作为担保，将房款支付给中介机构，待过户手续完成后，再由中介机构支付给出卖方，若不能过户，则将房款退还给买受人。
3.房屋质量纠纷。
作为二手房，在购买时尤其应注意是否存在质量隐患。首先应在购买前通过调查与实地考察，了解房屋的质量状况。其次在签订合同时应对房屋质量作出准确描述，以便在出现问题时可以分清责任，同时应对相关的的违约责任作出具体约定。
4.承诺未履行的纠纷。
有些二手房为了吸引买家，会以豪华装修加全套家具电器为卖点，但到交房时，豪华装修就会被调换，全套家具电器也都无影无踪。为了免受损失，如在某些细节方面与原业主或中介公司有口头约定，必须注意在签署合同时将口头约定的细节事项一一列明，这样才可避免事后产生纠纷。
以上仅仅是对购房中易发纠纷的简单分析，实践的交易会更加复杂和多变，因此，广大购房者在购房过程中应详细考察，慎重决策，并且签订一份条款完备的购房合同，这样，才能欢欢喜喜地安居乐业。
三.购房法律纠纷案例汇编
在楼市初显暖意的背景下，市民在买卖房屋过程中如何避免法律纠纷，遇到逾期交房、房屋质量出现问题等情况时应当如何维权？以下是律师为相关业主作出的回答，希望能对您有所帮助。
1.合同面积与产权面积有误差怎么办？
问题：去年我在一家房地产公司购买了一套商品房，《商品房买卖合同》中约定房屋面积为150平方米，但等产权证办理下来一看，登记的面积只有145平方米，双方在合同中也没有明确约定这种情况如何处理。请问我应当怎么办，能否退房？
律师解答：首先，根据《商品房销售管理办法》第二十条规定，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。面积误差比的计算方法为：（产权登记面积一合同约定面积/合同约定面积）×100%，按照这个公式，业主的面积误差比为：（145-150）/150×100%=3.33%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。”“买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”因此，业主可以选择退房，要求开发商退还已付的全部购房款及相应利息；也可以选择不退房，要求开发商退还面积误差比在3%以内（含3%）部分的房款及利息，并双倍返还面积误差比超过3%部分的房款。
2.变电站噪音影响睡眠业主能否退房？
问题：我购买了某小区的商品房，在入住以后，发现我家的室内噪音非常大，特别是晚上，已经严重影响到了全家人的睡眠，这个噪音的来源是该幢楼内的变电站发出的。请问我是否可以要求退房？
律师解答：建议于先生委托权威机构对室内噪音进行检测，如果噪音确实超标的，则可以要求退房。因为开发商销售的房屋如果不能符合住宅用途，不能保证他人能够正常居住使用的话，应当认定开发商销售的房屋不符合交付使用条件，业主当然可以选择退房。
3.开发商自买自卖要承担法律责任吗？
问题：前阶段我和妻子去看房，发现一套我们去年年底看中的房子又在卖了，而当时我们想买时，开发商说这套房子已经卖掉了，还拿出合同复印件给我们看。后来一位朋友告诉我，这有可能是开发商自买自卖的行为，我觉得很气愤，请问如果属于这种行为，法律上如何处罚？
