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房地产经营——最古老的行业之一
无论是在东方还是西方，房地产经营都被认为是最古老的行业之一，房地产经纪人也早已存在。
据传，《圣经》中便有代人交易房产而领取佣金的记载，罗马法典更是对此项经营活动作出了明确的规定。我国明代小说中，也叙说过帮人买卖房地而收受银两的“牙人”的活动。
由于受时代观念的限制，我国对房地产经纪人及其行为有过各种各样的称呼，如“房牙”、“房纤手”、“房虫”、“房串串”、“地皮串串”、“炒地炒楼”等，国外房地产经纪人主要有“房地产师”、“房地产士”、“房地产销售员”、“房地产代理人”等。
无论称呼怎样，他们的基本活动内容都是一样的，即把房地产交易双方连接在一起，以取得佣金作为提供服务的报酬。
所谓经纪，是表示委托人（交易双方）和他们的代理人（经纪人及有关的推销员）之间的关系。房地产经纪公司就是受委托人委托，把房地产交易双方连在一起以促成交易，并以取得佣金作为提供服务报酬，依法成立的中介公司。
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房地产业需要经纪公司
房地产业是项高投入、高附加值、高利润的产业。它投资周期长，政策性强，涉及面广，专业性很强，它既能使你一夜之间成为百万富翁，也能使你一夜之间倾家荡产。因此，世界上既有李嘉诚靠房地产起家成为当今世界华人首富的神话，也有世界最大的房地产商——加拿大奥林匹克·约克公司两个月内就破产倒闭的现实。
但是，对于大多数厂商和个人来说，更多的是为了在房地产市场中获得适合的产业活动或生活要求的合适的地皮和房屋。他们一般对有关房地产市场的行情、法律、手续等不熟悉，需要由中介服务机构为其作出合理的选择，这就是房地产经纪公司得以发展的基础和契机。
当前，我国“房地产热”中的混乱现象之一就是“炒地炒楼”风很盛行，这一方面说明房地产市场呼唤房屋经纪中介的培育成长，另一方面也说明我国的房地产市场秩序紊乱，极需规范的经纪中介制度。
在房地产市场发育成熟的国家和地区，每年的租金回报率大多稳定在一个适当的水平上。新加坡租金回报率为5％～8％；西欧、北美一般为5％；香港为5％～8％，而我国深圳特区则曾经高达20％～40％，农民私房甚至超过50％。深圳房地产企业的税后利润均在16％以上，比国外平均利润高出5～8个百分点。
房地产经纪公司积极、合法地参与活动，将有助于房地产市场供需平衡，有助于各类企业和个人通过市场获得合理的回报，有助于房地产价格保持合理水平。
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帮助卖方获得好价钱
房地产价格昂贵，不宜通过经销商出售，对销售商来说，要维持这类存货的费用太高，难以承受。
由于房地产经纪公司熟悉行情，精通房地产方面的法律，知道如何办理各种繁杂的手续，并有许多关系和渠道可以在买卖双方和有关部门之间进行联系沟通，因此可以省去卖方许多盲目行动，避免了卖者无目的地花钱做广告，也避免了房主频繁接待各类登门看房购房者。如卖主是房主，只需请经纪公司即可，因为他们对本地区各类房屋的价格了如指掌，作出的估价一般是合理的。这样通过经纪公司，卖方省时、省事、省力，而且还能卖个好价钱。
房地产经纪公司还可以帮助卖方融通资金，减少开支、降低成本，获得合理利润。
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帮助买方减少风险
房地产具有非地理流动性，买方通过经纪公司可以减少风险，筹措贷款，多方选择。
（1）经纪公司的优势就在于它能用费用合理的方法来完成交易。
（2）在进行房屋经纪过程中，对于所要出售的房屋，经纪公司必须调查了解得一清二楚，并把有关情况如实地告诉购房者。
如果经纪公司对某些细节没有了解清楚，或者向购房者提供了错误的信息，经纪公司必须对其造成的后果承担责任，并向购房者赔偿经济损失。如果购房者不通过经纪公司自己去购房，这些经济损失只好自已承担。
（3）大多数房屋买主要通过向金融机构借款来筹措大部分资金，经纪公司熟悉抵押贷款的特殊规定，能帮助买主获得贷款。
（4）买主可以自由选择经纪公司。经纪公司要不厌其烦地向买主提供各种信息，直至买主满意，因此，通过房地产经纪公司，买主一般都能买到较合适的房子。
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为房地产开发商提供价格参考
房地产开发的投资额巨大，经纪公司帮助开发商卖“楼花”（预售房屋），等于为开发商融资，减少了因建房资金不足而引起的停工。香港李嘉诚就是靠卖“楼花”起家的。
通过房地产经纪公司的牵线搭桥和信息传播，使得房地产开发供求对路，平抑房地产价格。
大的房地产经纪公司也可以自己开发，出售房屋。经纪公司所定的价格能为买者接受，更接近房地产的真实价值，更准确地体现了房地产的稀缺程度。这反过来又为土地批租单位和开发商提供了一个定价的参照系。
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房地产交易的经纪业务
房地产交易主要有房地产和地产的出售、租赁、抵押、典当、互换等经纪业务，这些交易是房地产经纪公司中介最多的，除此之外，房地产经纪公司还参与投资开发、房地产经营管理等业务。
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经纪时的注意事项
在我国，房地产经纪公司在进行经纪活动时，要注意以下几个问题。
首先，要认真考虑和弄清所委托的房地产产权。这里的房地产产权主要指房产的私有权和地产的使用权。
（1）弄清楚房屋的产权性质。我国的房产分为公房、私房和商品房。职工可以购买公房的所有权，并可继承和在单位内部转让；无力购买的职工可以出高房租，国家将以各种形式予以过渡性补贴，这种公房出租优先考虑内部职工，且内外房租有别。商品房则可任意购买。私房与商品房类似。
（2）弄清楚地产的审批权限。我国地产情况复杂，由于许多年来我国房地产产权关系尤其是地产所有权划分不明，在当前的“房地产热”中土地资产流失现象严重，越权批地时有发生。
因此，经纪人参与像这样的经纪业务时，要特别慎重。
其次，要重视和钻研有关房地产的法律法规，不做违法的事。
长期以来我国对法制建设抓得不够，无法可依，有法不依，执法不严的现象较普遍，与此同时，某些地方性法规与中央的立法还有抵触。房地产经纪特别讲究依法办事，因为无论是个人还是企业投资于房地产，都是一项重大决策，一旦造成损失或产生纠纷，对当事人的影响很大，必须也只能依法处理。
因此，经纪公司在经纪过程中要有充分的法律依据，手续完整，交割清晰，责任分明。经纪人一旦违法，将给个人财产带来重大损失，对经纪公司产生很大的不利影响。所以，房地产经纪公司必须熟悉国家和各部门有关房地产的基本法规，并把当地的法规吃透。
再次，要研究房地产价格的形成，注意积累房地产估价的经验。
对房地产的合理估价可以说是房地产经纪中最重要的一环，在此基础上，经纪公司才能较为顺利地将交易双方连在一起，最终成交。
因此，房地产经纪公司应充分考虑影响房地产价格的各种因素，摸索出本地区房地产价格的形成规律，力争对本地区的房地产作出较合理的估价。
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房地产委托协议包括的项目
房地产委托协议通常包括以下这些项目：
①地产的规模和面积；
②建筑物的规模、面积或体积；
③房间的数目和大小；
④建筑类型；
⑤建造年限和结构情况；
⑥装备情况（供热、供水、供电情况等）；
⑦所有者提供的资金；
⑧邻居情况；
⑨纳税情况；
⑩区域规划情况（如空地等）。
其他和出售资产直接相关的项目也应记录下来。
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房产买卖的经纪
经纪公司在接到房产买卖委托时，如何做呢？
（1）要弄清待售的房产的情况。例如房屋能否出售、出售对象是否限制、能以何种价格形式（补贴价、成本价、优惠价还是市场价）出售等，卖方需持有所有权证书方能与经纪人签订委托合同。
（2）经纪公司需对卖方可接受的付款方式了解清楚。新商品房有的是预付款后出售的，已建公房、商品房和私房，一般采取一次性付款交割，或分期付款现货交付使用；建设银行开办了购房储蓄业务，保本有息；部分房地产开发公司采用期货筹集资金，保本保值；少数房地产公司发行债券、股票进行融资。
（3）订立经纪委托合同。经纪公司在将买卖双方的意愿和要求完全明了的基础上，必须与委托人订立经纪委托合同，合同中须载明委托人和经纪公司各自的权利和义务，经纪公司的佣金及支付方式也须写明。无论经纪公司是否与买卖双方签订委托合同，都有义务将合同内容告知另一方。
（4）经纪公司按照委托人的要求寻找到合适的交易者，安排买方去看房。
①在买卖双方谈判（主要是价格）过程中，经纪公司要不停地在供需双方之间传递信息，进行斡旋。
②在交易双方达成一致意见后，经纪公司要帮助他们签订买卖合同，并将合同到公证处进行公证。
③最后，经纪公司还须帮助买卖双方到房屋所在地的房管部门办理过户手续。
经纪人的佣金可以是一方给，也可以是买卖双方协商付给，一般以总销售额的固定百分比付给。
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房地产抵押经纪的形式
房产抵押是房产所有者为了担保其债务，将其所有权暂时转移给债权人，一般表现为房产主申请房产抵押贷款，作为向债权人暂时的归还借款的不动产抵偿。土地抵押只是使用权的抵押，并规定土地上的其他建筑、附着物随之抵押，是使用权的转移，其目的同房产抵押。房地产抵押有一定的时限性，逾期后债权人有权处理该房地产，并从所得价款中得到优先债务清偿。
房地产经纪公司进行房地产抵押的经纪有以下几种形式：
①可以在抵押人寻求抵押权人时进行中介；
②可以在抵押物（房地产）折价出售或拍卖时进行中介。
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房地产抵押经纪
（1）经纪公司对抵押物的合理估计是抵押、折价出售或拍卖的关键。经纪公司在中介过程中要尽量保持中立，既要保证抵押物的价值不大于债务额，使债权人的追索不致落空，又要保证抵押人不遭受债务额以外的财产损失。
（2）尽快获得抵押贷款。债务人采取房地产抵押这种方式，大多是想获得一个暂时喘息的机会，并不想转让抵押房地产的所有权。因此，经纪公司要力争使抵押人尽快获得抵押贷款，经过商业运作后能偿还债务，最终收回抵押物。
一般地，抵押权人常常是银行，房地产必须首先向银行抵押。经纪公司对银行贷款制度的熟悉程度以及与金融机构（如信托投资公司等）的良好关系会帮助房地产抵押经纪的顺利进行。
（3）佣金由委托方支付。经纪公司在房地产抵押业务中的佣金是按抵押总额的固定百分比，由委托方支付的。
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房产典当
房产典当是指承典人（典权人）支付典价占有他人（出典人）房产，并进行使用、收益的行为。这是房产所有者将所有权和使用权暂时转让的一种有限的商品交割，只有当出典人按期向承典人归还原典价后，出典人才重新取回所有权和使用权。逾期不赎回，房产产权则归承典人。
同时，典权人还享有在典期内出租、转让的权利。
解放后我国的“当铺”一度销声匿迹，近几年刚刚有所恢复，且一般从事动产的典当。由于当铺资金量一般较小，所以西方不动产的典当通常在大型房地产交易所进行。我国的房管所、房地产开发公司、信托公司、房地产经纪服务公司可进行房地产的典当。
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房产典当的中介
（1）经纪人在遇到房产典当中介要求时，要特别注意房产产权的变更。只有产权清楚的房产才能典当。
（2）把握好典当房产的行情价格。首先，对典当房产的估价是交易成功的关键，不能让出典人觉得这是在乘机勒索。其次，由于房产价格变动，出典时的房价和回赎时的房价可能差别很大，往往会出现承典人要求出典人增补赎金的情况，这也是经纪公司需要慎重考虑的地方。
这些情况经纪公司应协助双方在典当契约上说清楚，以减少日后的纠纷。
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房产互换的经纪
房产互换是当事人双方以自愿为原则，互换房屋所有权、互换承租人使用权的双向等价或不等价交换。房产所有人之间的互换，实际上是一种房产交易行为，其基础是各自将房产按市场价格定价，出现差额可以由得益方补足对方。房产承租人的互换，只是租金易主，一般不存在“补差”，若条件悬殊过大，可由得益方向对方作一次性补偿。
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进行房产互换的经纪
房产互换的经纪要比其他经纪相对简单一些，一般有两种形式。
（1）房屋经纪公司一般设有信息服务中心，提供交易场所，由交易双方自行商谈，经纪公司只收取服务费，并起监督签证作用。但是，其中房屋经纪公司的经纪中介、信息和场所的提供都是有偿的。
（2）经纪公司在接受委托后，根据自己相中的房子，带领双方互相看房，尽量协调并满足交换双方的要求。签订换房合同后要到公证处进行公证，并到房管所换证。
经纪人佣金一般由换房双方协商给付。
目前，商品化住宅覆盖率逐年上升，房产互换业务将越来越多，也越来越需要经纪公司的中介。
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房地产经纪公司面临的竞争
房地产经纪公司主要会面临同行房地产经纪人的竞争。
目前，我国房地产经纪人大致以三种形式存在。
（1）由房地产管理部门成立的房地产经纪人服务所或事务所，经工商行政管理机关核准，登记发照，有固定的营业场所及注册资金，实行独立核算、自负盈亏。
（2）由社会各部门或单位成立，经工商行政管理机关核准、登记，领有营业执照的房地产经纪企业。
（3）大量专门或业余从事房地产中介活动的个体人员，他们大多未经主管部门进行资质审查，未办理营业执照。
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房地产经纪人的资质条件
房地产经纪人应具有如下资质条件。
（1）具备一定的学历资格和从业背景，有一定的经营能力。要熟悉了解有关房地产业的政策、法律、市场行情及相关的业务技术知识。
（2）要有一定的经营方向和经营范围。房地产经营业务量大，种类繁多，区域广，经纪人的活动应根据需要，确定一定的经营方向，并按业务种类或地域确定一定的经营活动范围。
（3）必要的自有资金、营业场所及履约能力。
（4）有合法的社会身份和从业目的。房地产经纪人必须要有当地的正式户口，合法的社会身份和为活跃房地产市场服务的从业目的。
（5）有良好的伦理道德记录。
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房地产中介服务
房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和代理业务的经营活动。房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
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房地产中介服务人员的资格管理
房地产中介服务人员包括房地产咨询员、估价师、估价员、经纪人等。对于这些人的任职有一定的资格要求。
（1）对从事房地产咨询业务的人员资格要求。从事房地产咨询业务的人员，必须是：
①具有房地产及相关专业中等以上学历。
②有与房地产咨询经历相关的、具有初级以上专业技术职称取得考试合格证书的专业技术人员。
（2）房地产价格评估人员资格。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。
①房地产估价师。房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。
②房地产估价员。房地产估价员必须是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。未取得《房地产估价员岗位合格证》的人员，不得从事房地产估价业务。
（3）房地产经纪人。房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。
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设立房地产中介服务机构的条件
从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的经济组织。
设立房地产中介服务机构应具备下列条件。
（1）有自己的名称、组织机构。
（2）有固定的服务场所。
（3）有规定数量的财产和经费。
（4）对人员资格要求：
①具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称的人须占从事房地产咨询业务总人数的50％以上；
②从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；
③从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。
其中，设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，由地县级以上房地产管理部门进行审查，经审查合格后，再行办理工商登记。需要跨省、自治区、直辖市从事房地产估价业务的机构应报国务院建设行政主管部门审查。经审查合格后，再行办理工商登记。
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设立房地产中介服务机构的登记手续
设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。
房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
设立有限责任公司、股份有限公司从事房地产中介业务的，还应当执行《中华人民共和国公司法》的有关规定。
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房地产中介服务合同包括的六项内容
房地产中介服务合同的主要内容：
①当事人姓名或者名称、住所；
②中介服务项目的名称、内容、要求和标准；
③合同履行期限；
④收费金额和支付方式、时间；
⑤违约责任和纠纷解决方式；
⑥当事人约定的其他内容。
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房地产中介经纪公司的管理
房地产中介经纪公司应加强下面三方面的管理工作。
（1）房地产中介服务费用由房地产中介服务机构统一收取，房地产中介服务机构收取费用应当开具发票，依法纳税。
（2）房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台账。业务记录和业务台账应当载明业务活动中的收、支等费用，以及省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门要求的其他内容。
（3）房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场。委托人应当协助。
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房地产中介服务人员不得有的行为
房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：
①索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；
②允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；
③同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；
④与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
⑤法律、法规禁止的其他行为。
房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由房地产经纪公司承担赔偿责任。所在房地产经纪公司可以对有关人员追偿。
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二手房交易乐于由经纪公司代理
“我的房子该卖多少钱？”“交多少税费？”“交易中会面临哪些风险，如何规避？”“要到哪些部门办理手续？”……当在二手房买卖时面临这些问题时怎么办？
大多数人的选择是：委托一家正规操作的房屋经纪公司代理交易，找一名专业经纪中介人为自己帮忙、服务。
二手房交易不同于商品房的买卖，普通百姓很难自己操作。
首先，交易行情难以掌握。
其次，手续较复杂。
第三，由于是自然人与自然人的交易，其中面临一定的交易风险。
因此，二手房的买卖人们都愿意由经纪公司为自己代理。
但是，一个房屋经纪公司要获取二手房房主的青睐，有三个决定性因素。
（1）经纪公司的信誉。信誉是决定房主选择经纪公司的前提条件，一个没有信誉的经纪公司即使有最好的服务和最优惠的收费，房主和卖主也不会去。
（2）经纪公司提供的服务质量水平和代理的程度。全程代理可以使买卖双方省去很多麻烦，人们也多选择这一形式。
例如，目前拥有百余名经纪人员和多家结算网点的北京置业家园房屋置换公司就提供从实地勘测、评估、上网、看房、签约、交割、付款、办证以及后期服务的一条龙式全程经纪服务，并在每一个环节上进行质量的控制，设立服务投诉电话；生意很是兴隆。
（3）经纪公司的收费。不同的经纪公司有不同的收费项目和收费标准，但是，花最低的费用而把交易完成是买卖双方最乐意的事情，因此，收费最低的经纪公司往往受人欢迎。
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经纪公司经纪二手房应提供的服务
在二手房交易中介过程中，一个规范的房屋经纪中介公司应尽自己的最大努力做好各项服务。一般来说，提供如下五个方面的服务。
（1）帮房主订出合理的价格。房屋经纪公司应上门对房屋进行勘查，再根据市场交易行情并结合房屋具体条件和房主的心理承受能力，为制定合理的交易挂牌价格。
（2）带买方客户看房。在看房前，经纪公司应认真审核买方的身份，并陪同看房。
（3）协助签约。在签订买卖合同时，经纪公司应站在中立的立场上，保护买卖双方的合法权益。
（4）提供居间担保服务，确保房主的房款能按时、全额收到，在发生意外交易中止时，能及时收回房屋产权。
（5）协助办理上市审批、过房、公证、按揭等相关手续。
房屋经纪公司以上这些服务缺一不可，否则都有可能带来问题。
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进行二手房中介应具备的条件
进行二手房中介的房屋经纪中介公司应是什么样的呢？标准是正规、专业和规模。
这样的经纪公司应该具备的条件：
①具有固定的经营场所；
②有相当数量受过专业培训的经纪人员；
③为保障二手房屋在短时间成交，经纪公司应有完善的计算机网络信息处理系统和足够的推广力度，并应有完善的交易流程和提供居间担保服务；
④经纪公司应有较雄厚的资金实力。
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房产经纪人应具备的“五项全能”
房地产业的发展必将对房产经纪人提出更高的要求，到时候，如果没有“五项全能”的素质怕是难以应付的。
（1）房地产专业知识（包括房地产信息）。这些知识具体来说包括：与房地产有关的法律、法规及政策、市场价格、租售行情、新楼盘信息、购房者情况等。经纪人很大程度上就是利用信息来制造利润的。代理业务贯穿于房地产生产的各个环节，因此经纪人在上述基础上还要通晓房地产开发与经营、建筑学、房地产交易、房地产价格评估等专业知识。
（2）市场营销知识。市场营销中的市场细分化原理、营销组合理论、市场预测和调研方法，乃至产品策略、定价策略、分销和促销策略都是房地产营销中必不可少的东西。
（3）法律知识。房地产方面的三部法律，《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市规划法》以及据此制订的部门和地方性法规，几乎涵盖了整个房地产事务。此外，经纪人还要熟悉民法、经济法、行政法及行政诉讼法、民事诉讼法的一些知识。
（4）金融知识。一般来说，经纪人应该熟悉国际金融惯例、现行国家金融政策、金融形势、银行利率、利息计算、贷款种类及手续、还款方式以及住房公积金等知识。
（5）谈判技巧。对房产经纪人来说，最现实的问题就是如何使双方成交，这就要求房产经纪人“该出手时就出手”，在谈判时运用一些智谋、技巧或方法促进成交。例如，谈判技巧有欲擒故纵，故意显得漫不经心；吊对方胃口，将房子的紧俏程度稍加夸张等。但最重要的一点还是以诚取胜。
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签房屋买卖合同要堵住的五个黑洞
因《商品房买卖合同》签得不够严谨，导致买卖双方发生纠纷时买房人权益受损的事件时有发生。如果发生这样的情况，房屋经纪中介公司也难逃其责。
那么在实践中，《合同》的哪些条款易出现问题？经纪公司怎样才能堵住这些漏洞呢？
（1）谨防购买的房屋被抵押。按照《商品房销售管理办法》的规定，办理产权证的期限应为60日。但是，实际签约时，出卖人往往将此期限延长，通常有90日、180日等。如果此期限时间过长，如365天以上，表明此项目的土地或房屋很可能被抵押担保，短期内不能解除抵押，对买受人采用公积金贷款和尽快取得房产证有很大影响。
因此，经纪公司应力争在合同中，将出卖人为买受人办理产权证的期限约定为60日，不宜太长。
（2）避免商住混用引发纠纷。随着商品房的交付使用，因商住混用产生纠纷的现象时有发生，并且从消防、安全等角度出发，相应的建筑规范对写字楼、住宅的要求也不同。为保证买受人的居住安全、舒适、宁静，经纪公司使双方在合同中约定出卖人保证本幢商品房只作为住宅出卖，不得作为商业用房出卖，否则，出卖人除应采取相应措施保证买受人的居住安全、舒适、宁静外，还应向买受人支付补偿金等条款。
（3）应对期房“面积误差”。目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3％，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，经纪公司合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等内容，比如2％，并约定超出此范围怎么办：退房或不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。
（4）不可抗力定义不能扩大解释。“不可抗力”的定义是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况（仅指自然灾害，不包括政府行为或社会异常事件）。经纪公司要力使任何一方不得就此做扩大解释，否则，该解释不具有约束力，并应约定一个告知期限。
出卖人有时提出以下免责条款，经纪公司最好不要同意：
①非出卖人原因，有关部门延迟发出有关批准文件的；
②施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的；
③在本合同签订后，遵守国家及北京市人民政府颁布的、可能导致出卖人延期交房的各种法律、法规、规定或通知的；
④其他非出卖人所能控制的事件等。
（5）防止物业管理公司变更物业费。在实际签约时，很多房地产公司不同意在订立商品房买卖合同时与买受人签订有关物业管理协议。对此，经纪公司应该为买受人据理力争，防止交楼时物业公司变更物业费。
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网上中介——广阔天地大有可为
与传统的中介相比，网上中介更像是一个开放性的自由市场，信息传播广泛快捷，供需双方交流有各种方式可选择，并节省了场地和大量的人力物力。其成本之低和效率之高，是传统的中介难以比拟的。
房地产属于不动产，在市场上不能像其他商品那样形成物流。正因为这个特点，房产中介能够提供的只能是服务和信息。这个特征使房产中介在网上的发展可能比其他类型的网上交易更有优势，因为它不需要一个配送系统，关键是服务水平和信息传播的有效性，特别是远距离的传送。
房产由于其价值巨大，交易手续繁杂和地域性特性，几乎不可能单纯通过互联网来成交。但是，已经有一些人意识到互联网在信息传播上的巨大魅力。
随着已购公房上市规模的扩大和商品房交易的日趋活跃，网上房产中介的机会也越来越多。如何根据网络的特点为网民服务，已成为网上中介的研究课题。房地产作为不动产其所受的各类法律法规限制远多于其他商品，而且对房屋的品评也需要更多的专业知识。如何来提供相应的专业服务，满足普通购房者的查询需求，是许多进行网上房地产营销的经纪公司的当务之急。
所以，目前无论中介商或房产公司开设网站网页，目的都以加强宣传，增加一条与客户接触的渠道，扩大影响力为主。对他们来说，搞网站赚不赚钱并不重要，因为上网是代表着一种形象，只要上网了，就意味着自己也是现代的、专业的、规范的企业。
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网上房展
目前，全国房地产专业网站已超过200个。“房地产宝典”、“专家看房”、“律师在线”、“政策法规”等房地产专业网站应有尽有，令人目不暇接，此外，住房贷款明细账、住房补贴计算、二手房评估、卖房收益计算等各种服务性工具也都方便实用。
网上房展的推出受到老百姓的关注和欢迎，目前，仅“搜房”五大网站的日访问量就达30万人次。进行网上房展既简便，又可以获得较好的宣传效果。
那么，房地产公司如何进行网上房展呢？
（1）要多联系些房地产开发商，争取形成一定的规模。
（2）网上房展的网页制作要有特色。
（3）进入网站的程序不能繁杂，又要注册又要收费会影响访问量。
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网上房屋拍卖
首次进行网上房产拍卖尝试的是“搜狐”。历时两天的房产拍卖一锤定音，然而，出价最高的买主此后竟未露面。经过调查，两位竞买者一位不是通过合法注册进入拍卖室的，无法查到他的注册信息；另一位买主的联系方式也是不正常的，只有一个电子邮箱。
事隔20多天，“搜房”推出大规模网上住宅竞拍。
这一次，为了避免像“搜狐”网上房产拍卖“打水漂儿”的尴尬，这次竞拍设置了门槛规则和入围规则，成功拍卖出7套住房；一周后又成功组织了一次“现代城无底价专场拍卖”，在国内房地产网上竞拍方面首开成功的先河。
网上房产拍卖能否被市场接受？
网上房产拍卖是对原有管理模式的冲击，可以引起原有管理体制的较大改变，还能使开发商开拓眼界，了解更多的信息，这个售房新途径会越走越宽。那么如何做好网上房拍？
（1）应简化程序，便于大众参与，但必要的门槛和注册不能省。
（2）由于房地产行业的特殊性，网上房拍前应该进行公告，并开放买房现场，让人们可以自己先去看房实地考察。
（3）做好房产拍卖自身的合法性、安全性与公正性保证，不能损害参加拍卖人的利益，也不能使人在网上拍卖中进行破坏或者拍而不买。
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分析房产广告
房屋中介公司获知房源信息的渠道多种多样，其中最直接且效果最明显的莫过于报纸广告了。但是，在满版的房地产广告堆里，怎样选出自己感兴趣的房源，又怎样从华丽耀眼的广告词中看出这些实质内容，然后使房子适合客户的要求？这还需要细心钻研。分析房产广告有如下四个具体方法。
（1）把房源登记下来，并且进行分类。客户选择房源主要还是强调位置，他们可能对某些特定区域有特殊的喜好。因此，房屋中介公司对广告中的位置示意图首先要多加留意。甚至，附近是否有较理想的生活环境、交通便利程度、小孩上学问题等都要去弄清楚。有些远郊区的房子虽然价位低廉，但生活配套设施差，住起来不方便，中介此类房时，中介公司要仔细考虑。
（2）要注意广告上关于价位的标识。现在开发商打广告时，往往按最低起卖价打，有些是层次朝向较差的广告户价位，此类房型价格较低。但多数房型定价要远高于起价，在报纸广告上，要留意有些价位后面写着多少元/平方米起，这就是最低起卖价。
以一般经验看，平均价位往往比起卖价高出10％左右。
（3）应对发展商、承包商以及物业公司的实力多做考察。广告上一般都会注明发展商、投资商、承建商。其中发展商就是这个项目的项目公司；投资商即是这个项目的主要出资股东，有的是一家独资，有的是几家联合；承建商则是建设此项目的建筑工程公司。客户选房购房，尤其购买期房，实力强大的发展商是一种信心的保证，他们资金雄厚、信誉高、经验丰富。购买有实力的发展商开发的房产，客户的风险就小。此外，有实力的发展商对建筑商的选择也要求较高，故好的建筑公司开发的房产优良率高，客户也能买到放心房。
（4）在阅读房产广告时，还应留意广告上是否注明折扣优惠。一般对于一次性付款，发展商针对不同施工进度，总会有一定的折扣优惠。
此外，能在媒体上公开销售的房产，都应是取得政府颁发的预售证的项目，在报纸广告上也有标识，这也要多加留意。
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代理和中介的区别
房地产企业分为发展商、代销商、中介商及物业管理商四大类别。
其中，代销商、中介商及物业管理商都可以说是属于经纪公司，但是，同样是卖房子，中介公司多是销售成余屋、新成屋，代销公司多是销售预售屋。代销业与中介业的作业形态、公司组成及发展都有很大的差异。
（1）运作的内容不一样。
①房地产中介通常是指专门销售成余屋的房屋中介。中介业就广义来说，应该是居间促成交易赚取服务费用的业务行为。所以就房地产而言，中介业应该包括土地、成余屋和预售屋的销售行为。不过，房地产界一般统称为中介业的，通常是指专门销售成余屋的房屋中介业。
②代销公司多是销售预售屋。代销业卖的虽是房子，实则都是概念。销售人员必须从很多的平面图式、说明来了解自己销售的东西。包括销售海报、平面图、建筑蓝图、建材说明书、契约书等，甚至必须知道与整个大环境的发展相关的交通或地方建设，以辅佐自己去了解所销售的工地究竟价值多少，是否值得消费者购买，以及未来是否有增值潜力。
（2）运作的方式不一样。对于买房子的人来说，卖预售屋和卖成余屋的销售人员，并没有太大差别，可是，在房地产中介业里，这二者的领域是截然不同的。
①基本上，代销业比较倾向群体合作的销售形态，在专业知识的需求上，也较偏重建筑法规及相关法令上；中介业则是属于单打独斗形态，由个人负责开发客源及行销。由于销售的是已兴建完成的剩余屋，在专业知识的汲取上，比较偏重于土地、建筑物的登记及相关的代书流程。
②代销是以研展、企划和项目执行见长，可以固定性地针对个案来选择客源，而中介公司无论是楼面式或店头式的经营，一般根据客户需求，在某一区域选择多家楼盘推荐，无企划行销。
③相对来讲，代销的纵向深入发展，必须把握房地产及经济市场的变动脉络，纯代销企业的盈利归根结底建立在员工不断提升个人生产力的基础上，用人在精不在多。中介业无论以直营或加盟的形式出现，基本采用横向扩充发展的店面“商圈耕耘”模式，讲求运作节奏的不断加快。
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优秀房屋经纪中介公司的特点
一般来说，精明的房屋租赁人在选择中介公司的时候，往往会做到“三看”。
（1）看知名度。他们很留意房管局对中介公司进行资质评定的一些消息和该公司的口碑。
（2）看代销证。他们知道，任何中介公司在代理楼盘销售前，必须先取得由房管局发出的代销证。没有代销证的房屋，他们肯定不会去买卖。
（3）观察现场销售人员。他们注意多向销售人员发问。他们知道，“一问三不知”的多为临时招聘人员，售后服务难以保证。这些招聘人员往往私下截留几个单元并抬高售价以赚取差额；帮助买家向开发商拿折头以索取“饮茶钱”。为了防止出现不测，他们往往会放弃没有安全保障的经纪中介公司。
因此，一个好的中介公司必须把握好这些方面，任何小动作都是不允许的，才能获得更多的顾客。
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发展商选择的房屋经纪中介
中介代理是楼盘推销不可或缺的角色。发展商希望选择什么样的房屋经纪中介为自己推销楼盘呢？
（1）有相当多的客户资源和相当出色的市场经验，表现不错，合作愉快。作为发展商，希望中介代理越来越市场化、规范化和专业化。不管发展商的合同是长还是短，经纪公司都能从长远考虑整个代理策划，这样才能赢得发展商的认同和信任。
（2）对市场比较了解。一些发展商初来一地进行投资，对市场不甚了解，往往在未建房子时就开始寻找中介，利用对方的专业销售队伍和策划经验，从定价、推出时机到第一期的派号，都需要中介全面介入。因此，他们很看重对市场了解的经纪公司。
（3）规模相对应。现时社会上的中介代理多如牛毛，业绩及口碑都参差不齐，小的中介行只适合规模不大的发展商，因为他们从事的是短期效应，只求卖楼；对于大盘则必须请有经验和实力的中介代理，并且尽可能在规划阶段就让中介代理介入，充分听取他们关于销售的专业意见，“先建环境后盖房子”，就需要大型的中介经纪公司。
（4）能贯彻自己理念的经纪商。经纪商必须要有自己固定的人马，能够在第一线把握市场的脉搏，切实地贯彻发展商的理念。一般来说，发展商不愿意将楼盘东一盘、西一盘地委托给不同的中介，因为这样很难全面地提高楼盘的素质。
