此外，作为这一选址的最有力支持，OK盘福店的店址是OK便利店的合作伙伴之一——广州粮食集团旗下的物业，其前身是粮食集团的8字店，租金较低。在眼下广州商铺物业租金高企的背景下，OK在这方面具有其它商家不具备的优势。所以盘福店的这一选址，可谓天时、地利、人和兼得。
商圈分析的内容及步骤
决定店址有一项重要工作，那就是对门店周围的商圈考察。商圈是指门店能够吸引顾客到门店购物的有效距离。不同的零售经营业态会有不同的商圈，相同的经营业态在不同的地区的商圈大小也是有所不同。一般面积在一百平米左右的便利店的商圈是骑车十分钟车程内的范围，而面积在3-5万平米的大型仓储超市的商圈会达到方圆20-30公里左右。
商圈的确定
商圈，意指在店址坐落的地点所能够交易的范围、规模。例如徒步区的店可能是方圆300米，乡镇地区则可能是方圆1000米（购物不方便、缺乏竞争等因素），视具体状况而定。故商图的选择必须谨慎，且要调查清楚，方能开创自我的生存空间。
一般而言，涵盖面越大，表示商圈愈大，但实际上，在预开设店的周围一定有竞争店，经营业绩将会被竞争者所瓜分，所以对商圈的评估，并非一成不变，事实上是充满了变数，评估时必须面面俱到。
经营一家成功的店铺，其所需要的条件很多，不过，商圈好坏对营运成功的影响力，可说是关键，因为地点好坏直接影响便利店营运的成功率，达60%。因此如何选择一个好的商圈，对便利店日后的经营发展，有很大的影响。
对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。
但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。
尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。
商圈分析的内容
商圈一般被划分为3层，主要商圈（primary zone），次要商圈（secondary zone）和外层商圈（tertiary zone）。通常主要商圈是指占门店的总顾客量的60-65%的顾客所在的区域。次要商圈通常会产生门店20%的销售额，外层商圈属于顾客只是极少光临的区域范围，仅占门店日常销售的10-15%所有区域范围。
对于门店商圈的考察具体的项目很多，日常商圈分析的内容有：
★人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布；平均教育水平；拥有住房的居民百分比；人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品的邻近地区顾客数量和收入水平。
★劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平。
★供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。
★促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。
★经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度。
★竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象；所有竞争者的优势与弱点分析；竞争的短期与长期变动；饱和程度。
★商店区位的可获得性：区位的类型与数目；交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量；自建与租借店铺的机会大小；城市规划；规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店；成本。
★法规：税收；执照；营业限制；最低工资法；规划限制。
★其它：租金；投资的最高金额；必要的停车条件等
商圈分析的步骤
第一步是确定资料来源，包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析、调查等。
第二步是确定调查的内容，包括购物频率、平均购买数量、顾客集中程度。
第三步是对商业圈的三个组成部分进行确定。
第四步是确定商困内居民人口特征的资料来源。
第五步是根据上述分析，确定是否在商圈内营业。
最后要确定商店的区域、地点和业态等。
开店选址有讲究
开店，是时下最具青睐的一种投资理财方式。的确，自己开店当老板，假如经营状况比较理想，不仅可使你的财产得到有效的保值增值，而且还能在心理上获得一份成就感。因此眼下关注和涉足开店的人已越来越多。要开店，就不能不考虑选择店面的问题。有关专家曾经指出：找到一个理想的店面，你的开店事业也就等于成功了一半。这话一点都不错，开店不同于办厂开公司，以零售为主的经营模式决定了其店面的选择是至关重要的，它往往直接决定着事业的成败。那么如何才能选好理想的店面？
把握“客流”就是“钱流”原则
在车水马龙、人流熙攘的热闹地段开店，成功的几率往往比普通地段高出许多，因为川流不息的人潮就是潜在的客源，只要你所销售的商品或者提供的服务能够满足消费者的需求，就一定会有良好的业绩。客流量较大的地段有：
★城镇的商业中心（即我们通常所说的“闹市区”）；
★车站附近（包括火车站、长途汽车站、客运轮渡码头、公共汽车的起点和终点站）；
★医院门口（以带有住院部的大型医院为佳）；
★学校门口；
★人气旺盛的旅游景点；
★大型批发市场门口。
利用“店多隆市”效应
我们不妨来听一听消费者的说法：某公司的白领小李是鲜花消费的大户，经常要送花篮花束给客户和朋友。他说，除了特别着急时有可能会就近找一家花店买花，绝大多数时候都是赶到体育场路上去买，因为那里花店多，花色品种齐全，选择余地较大；在某高校任教的江女士每次要买服装，也总喜欢到西单购物中心、华联超市等服装店密集的地方去选购，她认为店多除了款式也多之外，可以货比三家。因此别担心同业竞争，一旦同业商店越开越多，就会产生聚集效应，容易扩大影响，凝聚人气，形成“××专业街”，生意必定反而比单枪匹马更容易做。
因行制宜
营业地点的选择与营业内容及潜在客户群息息相关，各行各业均有不同的特性和消费对象，黄金地段并不就是唯一的选择，有的店铺开在闹市区生意还不如开在相对偏僻一些的特定区域，例如卖油盐酱醋的小店，开在居民区内生意肯定要比开在闹市区好；又如文具用品店，开在黄金地段也显然不如开在文教区理想。所以一定要根据不同的经营行业和项目来确定最佳的开店地点，以下供作参考，可触类旁通：
经营种类理想地段
小吃店、副食品店、特产商品店、旅馆、共用电话亭、物品寄存处等车站附近
书店、文具用品店、鲜花礼品店、洗衣房、录像厅、照相馆等文教区
米店、杂货店、发廊、报刊亭、裁缝店、托儿所、送水站、水果铺等居民住宅小区
洗车行、摩托车修理行、汽配商店、废品回收站、化工建材商行等三类地段店面
从上表我们可以看出，要选择合适的店面，并不是越热闹的地方越好，关键是要因行制宜。
作进一步的考察
在初步选定开店的地点后，还应作进一步的全面考察，对相关的情况做一定的调查分析后，方能决定是否最后定点于此。主要考察以下几方面的情况：
第一个方面，店面本身的情况。
如今的经济社会变化日新月异，到处都有动迁房或准动迁房。因此，创业的小老板一定要多多观察市政建设的动态。地段越好的门面风险越大，一旦碰上动迁，补偿金可是房东拿的。对于小老板来说，借下门面、装修，已有所投资，刚开店时，生意不一定好，有点起色了，房子又要拆了。因此，老城厢、旧房子最好不要去租，以免“后遗症”。
开洗衣店的张小姐不久前在北京繁华的新街口找到了一个店面，这个面积达60平方米的小店，每天的人流量确实很可观，不知道为什么租金却非常便宜，每月只要1800元，张小姐还以为捡到了便宜，偷偷直乐。没想到，花了二万多元才装修一番，隆重开张还不到一个月，一纸《拆违通知书》竟摆在了她的面前。原来，以前这家的店主通过内部关系得知店面迟早要拆，便来了个金蝉脱壳，捞了一票便溜之大吉，设了个圈套箍让张小姐钻了正着。所以，在租店面之前，一定要对店面的情况作一番仔细的调查了解。
第二个方面，房东的背景。
有的人急于寻找店面，就满大街搜寻，有时还真能被他找到几家正挂着“转让”字样的店面，便迫不及待地与之谈判、交付定金甚至租金。其实这种做法是极其草率的，很容易带来一系列的后遗症。假如你真的看中了店面，最好先从侧面打听到真正的房东（即产权所有者），对其背景情况基本了解，觉得可靠后再进行接触。一般最好直接与真正的房东谈，假如房东表示已将承包权出租，不愿再插手时，你再与现在的店主谈判也不迟。另外，一旦谈成功，也要注意必须正式前协议并要求到房产所有者那里更改租赁人姓名。
第三个方面，同业竞争情况。
主要是经营业绩的情况、商品的价格水平。考察同一地段同类商店的经营业绩，可以初步测算出租此店面可能产生的利润状况；而考察他们的商品价格水平，是为了据此确定自己今后的商品价位。这些都是十分必要的。
第四个方面，客流状况
“客流”就是“钱流”，考察客流状况，不仅能使你对今后的经营状况胸有成竹，而且还能为你决定今后的营销重点提供科学的依据。客流状况主要考察这些内容：
★附近的单位和住家情况，包括有多少住宅楼群、机关单位、公司、学校甚至其他店家（这些店家极有可能会成为你的常客）；
★过往人群的结构特性，包括他们的年龄、性别、职业等的结构特性和消费习惯；
★客流的淡旺季状况。比如学校附近的店面要考虑寒暑假、机关和公司集中地段的店面就必须掌握他们的上下班时间、车站附近的店面应摸清旅客淡旺季的规律，这些都是你设定营业时间的重要依据。
选址要五看
选址是否成功直接影响你以后开店的业绩，所以开店前的选址是很重要的，千万不可“一选而定”的盲目去选址，要学会选址前的“五看”。
首先要看位置（商业区位）。对于商业物业投资来说，“店址、店址、还是店址”是永恒的投资法则。商业物业投资时在价格上做到“货比三家”是很难的，有时尽管两个商场相距只有咫尺之遥，但购物的客流量却相差万里。因此，有些商业物业贵自有其贵的理由。试想，非商业区的商业物业尽管价格便宜，但如果“营业员比顾客还多”，投资收益将从何谈起！
其次要看规模。主要是看商业物业自身的规模和商业物业所处地区的商圈规模。一方面，从商业物业的自身规模来看，由于现代商场已逐渐向“大而全”的经营方向发展，因此规模大才能引来大商家进驻，也便于商家在经营业种和业态选择上做到游刃有余，而且规模太小的话，客流量可能会受到限制；另一方面，从商业物业所处地区的商圈规模来看，一个城市的商圈规模一般分为三个级别，即核心商圈、次级商圈和边缘商圈，不同规模（级别）的商圈其市场份额是不同的，核心商圈的市场份额一般在55%至70%，次级商圈一般在15%至25%，边缘商圈则只有5%至15%。因此，在选择投资对象时，其所处商圈的规模也是一个重要的考察因素。
第三要看商业物业经营上的适宜性。国际上通行的现代零售业态，如百货商店、超级市场、便利店、专场店、专业店、折价店、购物中心、仓储式商场等在国内已经都有出现，在进行商业物业投资时，适当考虑商业物业在业种、业态经营上的适宜性是相当必要的，适宜经营“新生事物”的商场往往更具生命力和竞争力。
第四要看商业经营水平。经营水平的高低直接影响到投资回报。以年资金周转率为例，日本商业为15至18次，沃尔玛、家乐福等国际著名零售企业为20至30次，而国内商业年资金周转率只有3次左右。因此，在投资商业物业时，未来经营者的经营水平不容忽视，尤其是在新型商业社区的投资上，更是要慎之又慎。
