大型商业场所的车辆来往频繁、停留时间较短，停车是否方便、交通是否便利，直接关系到商业场所的经济效益。所以，物业服务企业对来往车辆的疏导、管理，是商业场所管理工作的重要组成部分。商业场所车辆管理的主要内容有如下几点。
①物业服务企业设有专人负责指挥、维持交通，安排车辆停放，同时要有专人负责车辆看管，以防丢失。
②物业服务企业要与交通管理部门建立工作联系，了解周边地区停车场的情况，有助于本商业场所的车辆疏导工作和简单处理、解决交通纠纷问题。
4．环境保洁与绿化管理
随着生活水平的提高，人们对商业场所环境的要求也越来越高。所以，搞好商业场所内外的绿化和美化也是物业管理的重要工作内容之一。大型商业场所客流量大，产生垃圾、杂物自然多，因此，商业场所保洁工作任务繁重、困难较大。商业场所的保洁工作的主要内容有如下几点。
①对商业场所进行流动性保洁，即频繁进行保洁操作，在雨天、雪天应及时采取防护措施。
②由专人负责随时、定时收集垃圾、杂物，并清运到垃圾存放点。
③依据商业场所营业时间，定期、定时对商业场所地面进行打蜡、抛光等养护工作，并随时擦拭各种指示标志、招牌等。
④定期清洁商业场所外墙面、广告牌等，确保商业场所的外观形象。
⑤制订适合商业场所的保洁服务质量标准，设立清洁检查机制，并有效落实和实施，确保有效完成质量标准。
5．房屋及附属设备设施管理
大型商业场所的房屋及设备设施是商业场所经营活动所必需的，物业服务企业对商业场所房屋及设备设施的维修养护工作是否到位，直接关系到商业场所是否能够正常营业。商业场所房屋的管理及维修养护工作与写字楼等类型的物业基本相同，其设备设施管理工作主要有以下几个方面。
①结合商业场所的营业时间，制订设备设施日常性、阶段性维修养护计划，使设备设施维修养护工作按部就班地逐步实施，不影响商业场所的正常经营活动。
②建立有效的巡视检查制度，对供电设备系统、给排水系统、消防系统、照明系统、霓虹灯广告等设备定时、定期巡查，及时发现和解决问题，确保设备设施正常运行。
③对电梯、中央空调等重点设备做好对外委托性维修养护工作，以保证为客户提供顺畅的交通和适宜的温度。
④对设备设施的报修工作应在第一时间及时处理，保持高效率，以使商业场所不致因设备故障而中断经营活动。
⑤及时整改容易造成客户损伤的设备设施，如柜台锋利的玻璃边、角应进行修整等，避免消费者受到意外伤害。
任务指导5．3 完成任务情景5．3 中的工作任务。
目的：了解商场物业管理的重点。
步骤：第1步，可以单独完成，也可以2～3人共同完成；
第2步，选择一个知名商场；
第3步，了解物业服务的基本内容，用照片等形式记录其物业管理的痕迹；
第4步，归纳商场物业管理的重点。
技能实训5．3
阅读下面的案例，你认为案例中的物业服务公司做得怎么样？如果你是商业场所物业服务公司的员工，该怎么办？
某公司入驻某商城后，不按时缴交管理费，甚至把交管理费作为与有关方面交涉的筹码，作为达到某种目的的交换条件。一年后，该公司已累计欠费达35万元之多。期间，管理处有关人员数次上门催交未果。
为了解决这一问题，管理处主要领导一方面主动与有关方面保持联系，帮助全面反映该公司的意见和要求，以取得其对管理处工作的信任和认可；一方面盯住平时难得一见的该公司老板，频频征求意见并反映管理处的经济困难，以求得携手维护物业正常运行的共识。
在赢得了该公司理解、信任的基础上，管理处提出了适当减免滞纳金、分期付款等有利于促成该公司尽快缴清拖欠管理费的优惠条件（退一步进两步，不退无以求进）。最后双方达成了一致，自约定之日起分10期、每月3万余元，随当月管理费一同缴交拖欠的费用。10个月后，该公司拖欠的管理费已全部缴清。
思考练习
（1）商业场所的概念是什么？
（2）商业场所物业管理的分类、特点及管理要求是什么？
（3）商业场所物业管理组织实施的主要方面有哪些？
项目四 工业区物业的管理与服务
任务情景5．4
参观本地一工业区物业，找出工业区物业与住宅小区物业的区别，从而总结工业区物业的管理要求。
知识讲解
一、工业区物业的概念
工业区物业是指用于工业生产活动目的的物业，包括厂房、仓库、工业园区等。
二、工业区物业的分类、特点及管理要求
1．工业区物业的分类
根据工业项目对环境的影响情况，工业物业可以分为如下几类。
①无污染工业区物业。物业内的工业项目对空气、水不产生污染，亦无气味、噪声污染。
②轻污染工业区物业。物业内的工业项目不产生有毒、有害物质，不产生废水、废渣，噪声污染小，无燃煤、燃油锅炉等设施。
③一般工业区物业。物业内的企业项目必须设置防治污染设施。
④特殊工业区物业。物业内的工业项目因大量使用有毒、有害的化学品，必须设置完善的防治污染设施。
2．工业区物业的特点
（1）建筑物结构独特
首先，工业区物业大都以低矮建筑为主，布局简单，相对来说很少超过5层，但建筑跨度较大。其次，居住类建筑一般是以钢筋混凝土框架结构为主，而工业物业建筑结构种类较多，除钢筋混凝土框架结构外，还有钢结构、砖木结构、混合结构等。最后，工业物业外饰较住宅小区简洁，一般为方正布局，很少有飞檐、飘线等装饰物。
（2）服务对象不同
工业园区3大服务对象较为突出。业主（很多时候是一个自然人或公司）、租户（投资者，一个工业园有几个或几十个）和使用者（工人等），服务的对象以租户为主。一般较住宅几百户甚至成千上万户业主而言，工业物业的租户较少，很少上百户，所以相对容易达成一致意见，对物管的评价也较为中肯。
另外，住宅区内的儿童及老年人在工业区内几乎没有，工人大多为青壮年，服从性较住宅小区住户强，但流动性大。他们不太关注管理效果，主人翁意识比小区住户稍逊，所以导致生活区“脏乱差”现象较普遍。但只要加强教育，通过厂企互动，改善也较快。
（3）配套设施设备要求高
工业园区的配套设施设备主要有配电设施、电梯（货梯为主）、消防设施等。较住宅小区而言，工业园区的绿化、园建等休闲设施较少，但因工业特点，机电设施及其他功能设施一般比居住小区的大型，如垃圾中转站（以工业垃圾为主）、停车场（以货车为主）、电梯（以货运为主）、污水处理系统、专业消防设备等。还要求邮电、通信设施齐全，实现光缆数字化，以满足企业生产的要求。
（4）环境易污染
工业区的企业在生产时一般都会不同程度地对环境产生污染，主要污染类型有以下5种。
①空气污染。造成空气污染的因素有燃煤排放二氧化硫气体、机动车尾气、工厂内排放的化学烟雾和粉尘等。
②水体污染。工业废水中含有大量有毒、有害污染物，进入水体内造成水体污染。
③固体废弃物污染。固体废弃物污染是指在生产中扔掉的固体物质对环境产生的污染。
④噪声污染。工业生产中造成的噪声主要有交通噪声和生产噪声。
⑤电磁波污染。工业生产中的电子设备设施、电气设备设施产生的污染。
（5）规划区域大
工业区一般由政府统一规划、统一建设、统一管理，规划占地面积较大，从几平方千米到几十平方千米不等，一般由若干栋厂房及配套用房组成。从功能上划分，工业区包括生产区、仓储区、共用设施区、职工宿舍区、绿化带等。可以说，工业区物业面积大且功能要求多，这就给物业管理带来了新的要求。
（6）其他
相对于住宅小区的物业管理来说，工业园物业管理面对的租户和业主都较少，很少发生无理取闹等事情，但一旦出现拖欠物管费用，则是小区的数十倍甚至上百倍。
3．工业区物业的管理要求
（1）安全管理，防范第一
一方面，高科技型生产企业从原材料到产品、成品，不仅价格高且保密性强，一旦丢失或者损坏，会给企业造成巨大损失，因此，安全防范必须加强。另一方面，部分企业会使用和接触一些危险品，如果管理不善，容易引发火灾、爆炸等事故，因此，物业服务企业要做好危险品的管理工作，定期检查，消除不安全因素。
（2）重点设备设施的管理要求高
工业企业耗电量、耗水量大，停水、停电会对企业造成很大的负面影响，特别是有的企业是连续生产的，一旦中断就会造成巨大损失。因此，工业区厂房必须保持持续的供水、供电，如果确实需要维修、抢修的，必须事前做好安排。
（3）保证道路畅通，环境整洁
工业区内的交通是否通畅，关系到原材料是否能够顺利到达生产岗位，关系到生产出的产品能否及时运出去。因此，工业区内的货物存放和装卸必须在指定区域的范围内进行，不得妨碍工业区内的交通。
同时，由于生产的需要，有的厂房难以维持清洁，而有的厂房对清洁的要求又很高。因此，对待不同的厂房应有不同的保洁制度和方法，应该勤清洁、清理、清扫，做好工业垃圾和生活垃圾的分类处理，尤其是对有毒、有害的工业废弃物更要进行妥善的处理。
（4）要求物业管理的专业性强
工业园区内的各类生产企业有其各自的生产设备设施，专业性较强。这就要求物业服务企业要了解不同行业的相关知识，有针对性地制订管理规定、管理方案，并且养护好辖区内的设施设备，维护正常的生产秩序。
三、工业区物业管理的具体实施
1．制订工业区物业管理公约
应由工业区管理委员会或工业区业主结合工业区的特点、工业区具体情况以及物业管理与服务需求，制订工业区的物业管理公约。该公约是工业区内所有业主、客户必须共同严格遵守的规章制度，其内容覆盖对物业服务企业、业主、客户对物业的使用、维修、养护等要求。
2．工业厂房和仓库共用部位的管理
物业服务企业负责工业厂房和仓库公用部位的维修、养护和管理。通用厂房和仓库的公共区域应在工业区的管理公约中明确规定，任何企业不能以任何形式占用，确保发生特殊情况时货物和人员能够顺利疏散。为确保厂房和仓库及附属建筑物群的协调美观，满足给排水及道路畅通、消防安全规程及生产人员安全要求，各企业不得在红线范围内的地基上或屋面、外墙、技术层搭建和安装设备，若要在外墙或屋顶设置企业标志和广告，应事先向管理者申请，经协调、批准后方可实施。
3．工业厂房和仓库内部的管理
工业厂房是产品生产基地，关系到产品质量；仓库是储存保管要地，关系到产品安全。工业厂房和仓库内部无论由使用企业自行管理，还是委托物业服务企业进行管理，各企业都应遵守以下几项管理规定。
①厂房和仓库不准改做生活居住用房。
②各企业、车间应按照楼层的承受负荷要求放置设备和货物。
4．工业区设备设施的管理
（1）工业区内各地下管线的管理
工业区内的公共地下管线包括热力管线、自来水管线、燃气管线、雨水管线、生活污水管线、生产废水管线、电力管线等。物业服务企业应当配合相关市政部门，定期对这些公共管线进行检查、测试及维护，确保这些管线的正常使用。同时，在这些管线所经过的地方应设置明显的标志。
（2）工业区内公共照明设施的管理
物业服务企业应定期、定时对区内的照明设施进行巡视检查和维修养护，损坏的照明设施要及时修复，保证区内的照明设施正常使用。
（3）工业区内公共道路的管理
工业区内的道路不允许任何企业随意占用。物业服务企业应当定期对路面加以维护，保持路面平整完好，以方便区内车辆通行。
（4）工业区内各种公共标志的管理
物业服务企业应当经常、定期对区内公共标志进行检查、维护及核对，及时修复或更换破损的标志，及时更换做了调整的标志。
5．工业区环境污染及环境管理的基本要求
（1）水污染的防治要求
①工业园区内所有的生活污水都必须排入公共污水管道，进污水处理厂集中治理；园区内所有工业废水也都须达到或经过预处理后达到污水处理厂的污水接纳标准后排入公共污水管道，进污水处理厂集中处理。
②严禁采用其他用水稀释工业废水。
③工业生产区地面必须设计雨水、污水分流渠道。
④清洗设备须设置在工厂内，如设置在厂外，则必须设在有遮棚的冲洗槽内，所产生的废水必须经集中处理后，排入公共污水管道。
⑤装卸液体化学物品场所和废料区须有遮棚，须设置防污设施以防止废物因溢漏而排入雨水管道。
⑥冷却塔内的废水须排入污水管道。
⑦由压缩机、发电机房溢出的油和含油废水须经过撇油处理后才能排入公共污水管道。
⑧锅炉废水必须经过冷凝降温至45 ℃以下后排入公共污水管道，锅炉废水排放的出口须设有防污设施。
⑨所有用筒、罐等容器盛装的化学物品及油都应存放在建筑物内或有遮棚的专用存放处，存放处的地面须涂上一层防化学物腐蚀材料。
（2）空气污染的防治要求
①园区内严禁在露天场地燃烧废弃木材或其他废料。
②对大气产生污染的工业或商业项目必须装置有效的污染防治设施。
