在100亿的规模上，万科遇到了空前的挑战。创业20年还没有跨越百亿的门槛，万科在地产行业内的优势也开始丧失。问题出在哪儿？
郁亮的疑问：高增长可持续吗？
100亿了，还能保持高增长吗？
2004年2月28日，深圳大鹏镇，云海山庄。万科全国一线总经理及总部的所有部门负责人云集，参加万科的季度例会。这次例会的主题是“畅想万科30岁”。2004年，万科集团刚好成立20周年，在20岁时畅想30岁很有现实意义。这是一场畅所欲言的务虚会议，王石也参加了这次会议。
与平常不同，这次季度例会，万科邀请了三位嘉宾来演讲。一位是姜汝祥博士，他带了名为《美国房地产行业的演化与Pulte Homes公司的战略选择》的专题演讲。另一位是申银万国证券公司房地产资深分析师陈昱新，他的演讲题目是《典型竞争对手分析》。在他的研究范围内，和万科放在一个坐标系上进行比较的公司有很多，包括合生创展、顺驰、中海、招商地产等数十家。2003年，万科销售额为63.8亿，虽然已经领跑行业，但它并不是一家遥遥领先的公司。
还有一位是全忠，因为有操作全国一线项目的资历，也有与甲方贴身紧密服务的经历，所以被万科请来做了一个叫做《顺驰透视》的专题演讲。2003年，黑马顺驰异军突起，号称要赶超万科，在房地产行业引起了极大的震动。
之后是万科主要城市和区域的7位老总发言。这7位老总对各自区域的竞争对手进行了分析演讲，上海的绿地、复地，成都的置信，沈阳的华新、金地、融科置地，北京的首创等，都是万科视线内的竞争者。
总经理郁亮最后发言。他对万科的前20年做了总结，对下一个10年做了展望。在演讲中，他提出了这样一个问题：“高速增长意味着年增长率高于25%。世界上每6家高成长公司里，只有一家能够保持10年以上的高速增长。万科保持了20年的增长，但很大程度上和我们的基数小有密切的关系。今天万科的市值已经超过了100亿，在未来10年还能保持高速增长吗？”
郁亮抛出这个问题后，现场一片沉默。未来有很大的不确定性，谁知道呢？自从1984年成立以来，经过20年的发展，2003年万科的销售额才63.8亿，市值才到100亿。在当时，100亿已经是一个难以企及的规模，不仅是房地产，所有行业中能到百亿的民营企业也是寥寥可数，更别提1000亿。那个时期，王石曾设想做到1000亿自己就心满意足地退休，房地产行业的另一位大佬、万达集团董事长王健林也曾这么想过。
接近100亿规模的万科，正处在从一家中型企业向大型企业转变的过程中。从企业生命周期来看，中型企业的处境往往最具风险，面临着诸多的危机和挑战。“持续高增长”不仅对郁亮而言是个挑战，它对所有的企业领导者来说都是个难题。
只有经过时间持续检验的公司，才有可能成为伟大的公司。以规模来算，100亿、500亿、1000亿，对于企业来说是3个比较大的坎。在每一道门槛面前，都有许多企业被挡在门外，停滞不前。
高增长神话：连续30年超过25%的高增长
10年一晃就过去了，让我们把时间切换到2014年。
10年前郁亮担心的“持续高增长”问题，已经有了非常肯定的答案。万科2013年销售额达1700亿，2014年将实现2000亿，这已经远远超出王石和郁亮的预期。从1984年到2013年，除了2008年唯一的一次负增长，万科已经保持了连续30年超过25%的高增长率。而从2004年到2014年，10年间万科的销售额已经实现了超20倍的增长。从2010年万科首次销售额过千亿以来，它一直保持着世界最大房地产公司的地位。
1984年，王石在深圳创办了万科的前身——深圳科教仪器中心。1990年，万科在深交所上市。在20世纪90年代后期，通过做减法，万科确立了房地产的专业化发展道路。1995年以前，沪深两地上市公司共有311家，至今利润保持持续增长的仅有3家公司，万科是其中之一。
从1984年到2003年，万科用了20年时间才做到63.8亿销售额。2004年到2007年，万科只用了3年的时间就做到了500亿。2010年万科首次过千亿，从500亿到1000亿也只用了3年时间。如果2014年做到2000亿，那就是又用了4年时间规模再翻一番。
王石一直不主张高估万科的发展速度。他认为，万科的这种高速增长，与房地产行业的特点有关，并不具有代表性，“一个楼盘项目的销售额就能高达十几亿、几十亿甚至是上百亿，这够制造业忙活好几年了”。
王石的观点能够部分说明万科成功的原因。迄今为止，千亿级的民企仍然屈指可数，只有万科、万达、保利、绿地、沙钢、美的等，房地产企业数量最多。房地产的行业特点固然是万科成功的外部条件，但作为世界上最大的房地产公司，万科的成功还有更多的内在原因。
我们应该追问的是，在千亿级的规模上，庞大的万科为什么还可以像小公司那样，用几年时间就实现翻番发展？
挑战者Ⅰ：顺驰
顺驰横空出世
1999年，万科创始人王石宣布“退休”，不再管公司的日常经营。2001年，郁亮接任总经理一职。
在很长一段时间里，郁亮是一个面目模糊的人。郁亮在万科曾历任财务经理、主管财务副总裁。在很多人眼中，他循规蹈矩，说话不偏不倚，重事实而少激情，他的情绪波动很难被窥见。在万科内部，对于王石为什么选择这样一个没有个性、不懂房地产专业的接班人，有人心里表示质疑。
在百亿的规模上，郁亮提出了高增长是否能持续的问题，体现了郁亮性格里一贯谨慎的一面。对于未来的忧虑不仅源于自省，也源于外部的冲击。从2002年开始，一些征兆已经出现，挑战就在眼前。
2002年，一家叫“顺驰”的房地产公司横空出世。顺驰以迅雷不及掩耳之势在全国各地抢拍“地王”，土地储备规模急剧膨胀，号称2003年的销售额已经达到100亿，还高调地喊出了“赶超万科”的口号。
顺驰狂飙突进，在全国进行战略布局，颠覆了既往房地产企业的发展模式。这家公司成立不到三年，销售额号称过百亿，而万科在房地产行业经营了十几年，销售额还不到百亿。
这是第一家明确提出要“赶超万科”的公司。顺驰的正面挑战，曾让万科上下感到非常不安。万科内部曾经专门组织人员，研究顺驰的模式。顺驰也是房地产行业中第一个号称自己是有战略的公司，虽然顺驰没能熬到上市、最终因资金链断裂而归于失败，但是它通观全局的战略眼光和对房地产行业未来的准确预判，给整个行业既往的发展模式带来了颠覆性的影响。
正在丧失的领跑优势
万科的挑战不仅仅来自于顺驰。2003年以来，万科行业老大的位置已经面临很严峻的、公开的挑战。因为在商业模式上，万科与大多数公司并没有多少不同之处——都是买地、盖房子、卖房子，谁的土地多、资金充裕，谁就有优势。
2003年，万科与很多地产公司的差距并不大，同在深圳的招商地产、中海、华侨城、金地，都和万科不相上下。这几家公司，都有很强的国有背景，土地储备比较多，它们的处境比万科好得多。以招商地产为例，在起家的深圳蛇口，有大片的廉价土地。而万科当时买地全部是通过招、拍、挂，获取土地的成本非常高。不过，资源优势并没有让这些拥有国有背景企业走得更好，除极个别公司（如保利）外，它们中的大部分在行业里都是越做越小。2010年，招商地产的销售额为146亿元，只是万科的约1/7。
2005年，某公司房地产Top10研究组曾经对主要地产公司2004年的数据进行了研究。当时得出的结论是，万科既不是规模最大的公司，也不是最有成长性的公司。作为“领跑者”的万科，在资金方面很难显现实力，土地储备方面更是处于明显的劣势。而其他公司项目开发的能力逐渐加强，与万科的距离在一天天缩短。
如何才能保持领跑优势，已经是万科当时必须首先面对的问题了。
“地王”凶险
坂雪岗“地王”
2003年7月4日下午3点，深圳市土地房产交易中心拍卖大厅人山人海，一场激烈的土地拍卖会刚刚开始。
来自深圳、广州等地的22家企业，正在竞拍坂雪岗地块。由于坂雪岗地块是近两年深圳市拍卖的面积最大的优质地块，市政府又明确表态未来三年内要严格控制新增供应土地总量，房地产界因此把坂雪岗地块称为“地王”。
参与竞拍的22家企业实力不俗，深圳的一线房地产公司万科、中海、招商地产、华侨城等全部参与。万科总经理郁亮、华侨城地产总裁陈剑等几位老总都亲自到场督战。
拍卖从4.5亿起价，每次竞价幅度为500万元。很快，价格就到了5亿、6亿、7亿。
“8亿元！”由招商地产和华侨城联手组成的竞买人举牌，立即引发了热烈的掌声。“8.05亿元。”一直没有举牌的万科终于出手，现场气氛高度紧张起来。随后的竞价也主要在上述两大竞买人中进行，叫价不断攀升。这样一直较量到9.7亿元，万科举牌，终于以“天价”夺走了该地块。这是深圳近两年来成交价最高、参拍企业最多、竞争最激烈的土地。9.7亿元的价格比4.5亿元的起拍价整整高出5.2亿元。
对于这块土地，万科势在必得。当时，万科在深圳已经没有土地储备，处于非常被动的境况。而那些具有国资背景的房地产公司土地储备充足，开发势头已经盖过了万科。如果不获取土地，万科未来将逐步退出起家的深圳房地产市场，这无疑是致命的打击。因此，万科内部已经做了决定，坂雪岗项目一定要拿到，即使项目的收益率低也要拿下。
这场拍卖还有另外一个背景。2003年5月23日，随着王石登上珠穆朗玛峰，万科人的自信已经达到了顶点，似乎心里都憋着一口气，万科绝对不能让其他公司超越。
但是，万科正面临着一个巨大的难题。2002年，万科的销售额为52亿元，于全国20多个城市同时操作项目，在土地和资金方面经常捉襟见肘。对于中小型房地产企业来说，一块地就能定生死。万科正走在一条狭窄的险道上，如果一个项目操作失误，万科很可能几年都翻不了身，甚至从此一蹶不振。因此，一块地可能就决定了万科未来的命运。
