本章学习目标：
本章主要介绍用益物权的基本知识和制度，通过本章的学习，应着重理解用益物权的涵义与特征，掌握各类用益物权的内容及其相应的法律规制。
第一节用益物权概述
一、用益物权的定义和特征
物权法第117条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”据此，用益物权是指非所有权人对他人所有的动产或不动产，在一定范围内进行占有、使用、收益的权利。
用益物权作为一种独立的物权类型，具有如下法律特征：
（一）用益物权是定限物权
以对标的物的支配范围为标准，物权可以分为完全物权和定限物权两种，前者指所有权，后者包括用益物权和担保物权两种。定限物权是在他人之物上设定的权利，是一种只能在特定方面支配标的物的物权，比如用益物权是利用物之使用价值的权利，担保物权是利用物之交换价值的权利。
（二）用益物权是他物权
用益物权是在他人之物上设立并派生的权利，是非所有人根据法律规定或当事人的约定对他人之物享有占有、使用、收益的权利，因此，用益物权被称为他物权。
（三）用益物权是有期物权
所有权是无期物权，用益物权却有期限限制。用益物权的期限，既可以是约定的，也可以是法定的。
（四）用益物权主要以不动产为客体
用益物权的客体以不动产为主。动产种类繁多，数量零碎，其价值一般比不动产低，因而如有需要，尽可能买为己有，即使偶有需要利用他人的动产，也可以采取借贷或租赁方式为己足，而不必依赖用益物权。
（五）用益物权优于所有权
当某物上存在用益物权时，用益物权人在其权利范围内可优先于所有人对该物进行占有、使用和收益。
二、用益物权的种类
我国《物权法》第三编规定了四类主要的用益物权类型：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权；另外，《物权法》也承认了海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、使用水域和滩涂从事养殖捕捞的用益物权性质。
除了上述物权法规定的用益物权类型，传统的用益物权还有如下类型：
1、地上权。地上权是指在他人土地之上，以建筑或者保有建筑物、构筑物或其他定着物为目的，而使用他人土地的权利。地上权以他人土地为客体，具有长期的存续性，可以让与也可以继承。目前日本民法明确规定了此种用益物权类型。
2、永佃权。永佃权是指以支付地租为代价而取得在他人所有的土地之上永久性耕作或者畜牧的权利。永佃权的设立目的在于利用他人土地来进行农业生产。永佃权是一种永久性或长期性的用益物权，目前台湾地区民法和日本民法均有相关的规定。
3、典权。典权是指支付典价，占有他人不动产并使用收益的权利。占有他人不动产并使用收益的一方为典权人，收取典价并将自己的不动产交付他人占有的一方是出典人。典权的客体必须是不动产。典价无利息，房屋无租金，出典人在典期（回赎期）内，支付原典价即可回赎出典物以消灭佃权。
4、居住权。居住权是指对他人所有的房屋及其附属设施的占有、使用的权利。设立居住权，可以是法律直接规定，可以是合同约定，也可以是立遗嘱等法律行为来设立。居住权不可转让，不可继承，房屋的所有权人发生变化，也不影响居住权的效力。目前法国、德国等欧洲国家都将居住权作为一种用益物权加以规定。
第二节土地承包经营权
一、土地承包经营权的概念和特征
《物权法》第124条规定，“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制”。“农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度”。第125条规定，“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产”。
据此，所谓土地承包经营权是指土地承包经营权人以从事农业生产为目的，对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利。土地承包经营权具有如下特征：
1、土地承包经营权的主体具有一定的身份限制
土地承包经营权的主体原则上只能是农村集体经济组织成员，只有不宜以家庭承包方式的“四荒地”（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）上设立的承包经营权，其主体可以是农村集体经济组织成员之外的自然人、法人和其他组织。
2、土地承包经营权的客体具有特定性
土地承包经营权的客体，是集体所有或者国家所有由集体使用的土地，包括耕地，林地，草地，荒地以及其他用于农业用途的土地。
3、土地承包经营权以农业生产为目的
承包经营权人可以使用收益承包的土地，但使用收益的目的具有特殊性，即农业目的，如种植，畜牧等，土地承包经营权人不得将承包地用于非农建设。（《物权法》第125条，第128条）
4、土地承包经营权的设定不以租金为必要
我国土地承包经营权的设定，可以是有偿也可以是无偿的，通常不以缴纳地租为要件。但对外承包的对“四荒地”的承包利用一般要收租金。
二、土地承包经营权的设立
农村土地承包法规定，农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地；对于不宜采用家庭承包方式的“四荒地”等土地，则允许通过招标、拍卖、公开协商等方式承包经营，承包方可以是本集体经济组织以外的单位或个人。因此，我国农村土地承包经营包括了两种方式：
1、以家庭方式设定土地承包经营权
考虑到我国农村土地承包的实际情况，《物权法》第127条规定，“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立”。可见，土地承包经营权是通过当事人之间订立土地承包经营合同而设立的，不以登记为生效的要件。同时，为了进一步确认和保护承包经营权人的合法权利，对已经设立的土地承包经营权，县级以上地方人民政府应当向承包人颁发土地承包经营权证、林权证、草原使用稷证，并进行登记造册，确认土地承包经营权。
2、以招标、拍卖、公开协商等方式设定土地承包经营权
不宜采用家庭承包方式的“四荒地”，非集体经济组织的单位和个人可以招标、拍卖、公开协商等方式承包。承包的期限在合同中有约定，期限届满，合同即告完成，这区别于家庭承包的期限届满可以按国家规定继续承包。
三、土地承包经营权人的权利和义务
1、土地承包经营权人的权利
（1）经营自主权。只要不改变土地的农业用地的性质，不影响邻人的种植经营，任何人不得以“规模经营”，“特色经营”为由来干涉农民的经营。
（2）依法流转权。《物权法》第128条规定，土地经营权人有权将土地经营权采取转包、互换、转让等方式流转，转让期限不得超过承包期的剩余期限。
（3）被依法征收时获得相应补偿的权利。
（4）优先承包权。承包经营权期限届满，在重新发包时，原承包经营权人有权在同等条件下优先续签承包合同。
（5）有条件的设立抵押权。土地承包经营权原则上禁止抵押，但在法律规定的例外情况下，允许设立抵押。即以招标、拍卖、公开协商等方式承包设立的“四荒地”承包经营权，经发包人同意可以抵押。
2、土地承包经营权人的义务
（1）维持土地的农用用途，不得用于非农建设；
（2）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；
（3）法律行政法规规定以及合同约定的其他义务。
案例：
1997年3月1日，原告某甲以家庭代表人的身份同被告某村委会签订了二轮土地承包合同书。2008年被告某村民小组召开村民代表会议，将原告所享有土地经营权的土地收回，一部分分配给了其他村民，一部分土地卖给了铁矿企业。原告为此与两被告发生纠纷，经相关的部门调解无效后，原告便向固阳县人民法院提起对上述两被告的民事诉讼。
原告岳红霞诉称，2008年被告某村民小组召开村民代表会议抽回原告享有土地承包经营权的土地，非法剥夺了原告土地承包经营权，并造成了原告不能够依法耕种此土地，损失数额为8506.35元，请求人民法院依法保护原告的合法利益。
问题：
本案如何处理？
分析：
土地承包经营合同应当依法履行。土地承包合同履行期间，发包方不得调整承包的土地，被告在承包期间，调出原告的承包土地是违法的，因此，应确认原告享有的承包经营权，被告应退出原告的土地，归还原告。至于损失赔偿问题，应由原告对其实际损失举证，如果证据确实则应对其主张予以支持；若原告不提供相关证据佐证其损失，则因损失无法认定而当予以驳回。
第三节建设用地使用权
一、建设用地使用权的概念和特征
根据《物权法》第135条的规定，“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施”。据此，所谓建设用地使用权，是指以建造自己的建筑物、构筑物为目的，对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。建设用地使用权具有以下的特征：
1、建设用地使用权是存在于国家所有的土地之上的物权。我国城市土地属于国家所有，农村和城郊土地，除法律规定属于国家所有以外，属于集体所有。建设用地使用权只能存在于国家所有的土地上，不包括集体所有的农村土地和城郊土地。
2、建设用地使用权为有期限物权。根据法律规定，以出让方式取得的建设用地使用权通常有期限，因使用目的不同，使用期限也不同；以划拨方式取得的建设用地使用权原则上没有期限限制，但也不意味着永久存续，一旦划拨条件丧失了，划拨的建设用地使用权也就可能因国家收回而消灭。
3、建设用地使用权的取得以有偿性为原则。以划拨方式取得的建设用地使用权例外，它无须支付出让金，只需按照规定支付安置、补偿等费用即可。
4、建设用地使用权原则上流转自由。建设用地使用权是一种独立的用益物权，因此也具有处分上的自由性，但划拨取得的土地使用权也是例外，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定：“以划拨方式取得的建设用地使用权，除本条45条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”
二、建设用地使用权的取得和期限
（一）建设用地使用权的取得
《物权法》第137条规定，“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式”。据此，出让和划拨是在国家所有的土地上设立建设用地使用权的两种基本方式。
1、划拨方式。
土地划拨，是土地使用人只需按照一定程序提出申请，经主管机关批准即可取得土地使用权，不必向土地所有人支付租金，只需交纳补偿安置费用即可。根据我国《物权法》的规定，采取划拨方式设立建设用地使用权的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，严格限制。根据《城市房地产管理法》第23条的规定，可以通过划拨方式取得的建设用地包括：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。
2、出让方式。
建设用地使用权出让是国家以土地所有人身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。土地使用者通过这种出让建设用地使用权的行为即取得建设用地使用权。建设用地使用权出让有三种形式：协议、招标和拍卖。设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。为保证建设用地使用权出让的公开、公平与公正，《物权法》第137条第2款规定，“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”。
需要注意的是，与承包经营权的设立不同，《物权法》第139条规定，“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书”。换言之，建设用地使用权的设立以登记为要件，自办理建设用地使用权登记时方为成立。
（二）建设用地使用权的期限
我国法律、法规中对于土地使用权的期限，分不同种类的土地使用权分别进行规定：通过土地划拨及乡（镇）村建设用地程序取得的土地使用权，是无期限的。通过这种程序取得土地使用权的土地使用权人，除了法律规定的使土地使用权消灭的原因外，可以无期限地使用土地。
通过出让方式取得建设用地使用权的，根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，按照土地的不同用途，土地使用权出让的最高年限为：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。根据我国《物权法》的规定，建设用地使用权可以由当事人采取书面合同形式予以转让、互换、出资、赠与，合同的期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
