都说同行是冤家，页川这些年没少见到“同行相见，分外眼红”的场面，直到他遇到房地产。这里有别开生面的景象，每个卖房子的人都是行走在这个江湖里的英雄豪杰，他们要喝酒，他们要切磋，一来二去，这个行业变得窗明几净，从不打烊。它开放给所有从业者，房子是固定资产，但卖房子的人是流动的，他们亲手制造了这个行业的繁荣。
“出去走走，最好是走到行业深处去看看”，师兄像抓药一样，从本地市场里挑出了三五个热门楼盘。
“去看看，看看他们都在耍什么花样”，所有新手都要敬畏这个市场。首先，他们需要去摸一下市场的屁股，行话叫“踩盘”。
“可不是白看，人家在售的主力产品，户型、价格、折扣、物业费几何都要打听回来”，师兄提了个要求。
“地理位置要能画出来”，老蔡又加了个要求。
“还要看看人家眼前在搞什么营销活动”，策划平安比较关心这个。
“最好把他们的客户撬回来”，吉红和瑞媛两个小美妞诡谲的笑望了一眼。
只是页川、于晴两个人犯了愁，房子一尺没卖，先要扮成买房子的人，去同行那里踢馆，这多少有点像落到丛林里，他们赤手空拳，那里却有洪水猛兽。
就这样，“小两口”琢磨了一下，上路了。
隔天，于晴一袭宽松的裙装出现在页川面前。
“孕妇同志，你这也太拼了吧，你说我们这孩子都有了，才出来看房，是不是晚点？”页川那时候还一脸学生像，一点做爸爸的样子都没有。
“你就偷着乐吧，别得了便宜还卖乖，行吗？”于晴落落大方，一副初为人妻、将为人母的样子，倒是让页川不好意思起来。
第一站，是江北一个刚需项目，由本地的开发商开发建造，不足三十万的建面，已经敢喊作“摩卡小镇”了。页川走过它的围墙，记下了这些话“隔壁就是国际双语幼儿园；隔壁就是华润万家；隔壁就是街心公园”，反正说得页川都想去隔壁看看了。
体量小一些的项目，不太可能建设自配套，只要周边有就可以了，所以地段好的房子占着天大的便宜，但即便这样，发展商的宣传也是名不副实的。国际双语幼儿园在筹建中，地基都还没打；华润万家远在两公里之外；至于街心公园，就是门前一块草皮。
页川第一次领教了这个行业的浮夸。
销售代表很殷勤，眼前这对“小两口”太像他们的目标客户群了，卖给他们一套房子就像卖给他们一盒安全套一样，显得那么必须而正常。
2012年，市面上供需两旺，地方政府以一种“管饱管够”的方式将土地资源流转出来，一大批新建项目拔地而起。
那一年，帝景湾、朗琴湾、双月湾……弹丸惠州，已经不计其湾。
开发商一厢情愿的把置业者分成刚需型、改善型、休闲度假型三类人，每一种人都会得到满足，充分满足。
只是在页川眼里，走到那个营销中心里的人，除了自住客就是投资客。自住客要一个像样的家，他们关心的东西无比简单，一处可以在地段、户型、价格上可以三全其美的房子。至于投资客，他们更简单粗暴，巴不得今天买明天抛了就能赚得盆满钵满，他们关心的不外乎就是一些潜在的利好消息，比如这地方什么时候会通个地铁、盖个公园什么的。
自住客们一心想有个家，这个家可能要耗费两代、三代人的积蓄，所以他们挑剔一切。
从区域开始，江北清秀，麦地臃肿，水口鄙陋，金山湖新颖，在人们对区域的认识中，充满了傲慢与偏见。无论哪一座城，人们对环线之内，都有了先入为主的认识。弗如首尔，年轻人起劲的跳着骑马舞，所以江南糜奢。
然后具体到社区本身，每一处座落就是一个社区的宿命，即便相隔百米的项目，也会有截然不同的命运。在同样的地段，品牌开发商和本地中小开发商济济一堂，他们一起畅销的时候，页川甚至以为，房子是最不讲究品牌的商品，地段掩盖了一切。直到后来，市场行情急转直下，页川才认识到，有些积累的开发商几乎就是品质的保证。
品牌开发商眼里有容积率和建筑密度，容积率是地上总的建筑面积与用地面积之比，它是夹在开发商和业主之间两头受气的一样东西。对于开发商来说，容积率决定了地价在房价中占有的比例，较高的容积率对于他们来说是无比划算的；而对于业主来说，把容积率降下来，人们才会感到舒适。考虑到现在的社区多是混搭，别墅、小高层、高层均有涉及，从整体上来说，较舒适的容积率比较二，就是在2.0左右。低于1.0就不妥了，大有浪费土地之虞，高于4.0就成了马蜂窝，进出都要摩肩接踵了。
至于建筑密度，同样是开发商的良心，它是建筑物基底面积总和与规划建设用地面积的比率。盖房子和插秧一样，要留出楼间距、留出道路、绿化、停车场、公共设施的面积。一般来说，用来盖房子的地占到规划用地的30%-40%为最佳。
一线发展商积累了许多年，才有了这样深厚的功力，他们最终掌握了容积率、建筑密度两厢情愿之间的秘密，平衡了利益与舒适之间的关系。那些小开发商，毕竟“才疏学浅”，恨不得一地的房子。
只是普通置业者没有这样的眼力，他们更关心一些细枝末节。
