1982年4月，置地公司打算收购港灯的消息已然传开。并以高出市价31%的条件，顺利地完成对港灯的收购。长江与佳宁欲竞购的传闻子虚乌有。
置地在香港的几笔收购战也不是好事，由于急速扩张，耗尽其现金资源，不得不向银行大笔贷款，负债额竟高达160亿港元。
李嘉诚信心百倍，静待其变。
其时，香港出现了大规模的移民潮，移民连资金一道卷走，汇率大跌，港人纷纷抛港币套取外币。
由于欧美、日本经济衰退，这无疑等于是雪上加霜，香港工商界蒙上一层凄云寒雾，地产市场滑落，兴建的楼宇由俏转滞，楼宇奇货可居变成有价无市，欠银行的贷款不仅无法偿还，光一年利息就等于赔掉一座楼宇。
香港地产业在1983年全面崩溃，置地联合会也因此陷入空前危机。仅这一年的财政就出现了13亿港元的亏损。置地联合会的财政危机也把母公司怡和拖下泥潭，怡和在同期财政年度盈利额暴跌80%。
怡和董事局主席纽璧坚回天乏术，只好黯然下台——1983年9月29日晚，纽璧坚在董事局宣布辞去这两家公司主席职务。
1984年1月1日，纽璧坚又辞去董事职务，离开他服务30年之久的怡和洋行。
离开怡和和置地后，曾经显赫无比、最具权势的纽璧坚，用无比伤感的口气说：“我只是一名打工者。”纽璧坚在接受驻港的英国路透社记者的采访时这样说：“人们总是揪住九龙仓不放，而不睁眼看看对手是婴儿还是老虎。如果一个人的胳膊被老虎咬往，不管这只手是在颤抖，还是在挣扎，都会被咬断或咬伤。聪明的人，是不必再计较已经失掉的手，而是考虑如何保全另一只手。”
纽璧坚的离任，无疑是英国洋行在香港一个时代的结束。面对维多利亚港，纽璧坚站在怡和广场大厦顶楼，深有感触地喃喃说道：“我热爱香港，我永远热爱香港。”
传媒对纽璧坚的话进行揣测，认为他对凯瑟克家族心怀不满。九龙仓和置地被称为怡和的双翼，在纽璧坚主政时失去一翼。现在，另一翼能否保全呢？现在西门·凯瑟克接任怡和置地大班，他是否又比纽璧坚高明？
纽璧坚无疑是大股东与管理层权力斗争的牺牲品。
纽璧坚在离港之前，反复强调他“热爱香港”。有人估计，纽璧坚说的是实话，怡和系大举进军海外，是凯瑟克家族一贯的主张，作为主政者的纽璧坚，只是秉其旨意执行罢了。怡和集团在港实力锐减，是海外投资不顺的结果。
在以上过程中，李嘉诚只是密切关注整个事态的发展，没有做出任何实质性的行动，确实精明。原因有二：
第一，面对置地似乎是失去理智的收购，如果李嘉诚迎其锋与之硬碰硬，一来未必能胜，二来即使能胜，也会元气大伤，还很可能赔了夫人又折兵，做的是折本生意。李嘉诚说过：“收购不像买古董，不是非买不可。”足见李嘉诚十分冷静和理智。
第二，李嘉诚认为置地不惜重金，四处出击，很容易造成“消化不良”，或者碰到外界一些因素影响，置地就可能不攻自乱。到那时，再从置地手中夺过港灯，易如反掌，或者正是置地求之不得，变成帮助置地的事。这种“隔岸观火”的做法，不失为坐收渔利的一个妙招。
李嘉诚经商箴言：
有人买就是市场，市民购买力就是市价。
3.洞察先机，以退为进
在商业活动中，经商策略变幻无穷，而以退为进不失为一个好方法，它能够避免因激烈竞争导致的两败俱伤，同时还能达到自己的目的。
置地大班纽璧坚辞职后，西门·凯瑟克坐上了怡和、置地的第一把交椅。众所周知，这把交椅并不好坐，接手掌管怡和、置地的大权，也意味着要承担起纽璧坚留下来的巨额债务。
对于西门，李嘉诚不敢轻敌，他对这位将决定怡和、置地命运的掌门人多少了解一些。
西门于1942年出生于英国的曼彻斯特市。他先是在英国著名的伊顿公学念书，然后在世界名校剑桥三一学院继续求学。可是在这所名校里，他仅仅待了一年，便以一种奇特的方式与这所世界名校告别。他躺在棺材里面，同学们把他抬出校门。西门的父亲异常恼怒，认为儿子没有大的前途。
西门告别剑桥三一学院时，他的叔叔和哥哥已经担任怡和大班多年。所以，20岁的西门早已打定主意，投靠叔叔和哥哥，开始自己的事业。他先是在怡和海外的分公司任职，后来被总公司调回香港，不久便做了常务董事。然后，为了成为怡和大班，他一一游说其他董事，不断为难当时坐在怡和宝座上的纽璧坚。纽璧坚于无奈中辞去了在怡和的职位，西门成了怡和和置地的董事局主席。
对西门与怡和的情况充分掌握后，李嘉诚采用了以退为进的策略。他不再表示自己有收购港灯的意向，而是静观事态发展。
西门上台后，为了扭转怡和债务累累的境况，相继出台了一系列计划。这些计划的核心内容是出售怡和在海外的部分资产和港内的一些非核心业务。
由于置地对怡和有着举足轻重的作用，它总揽了怡和的所有地产业务。所以，尽管置地债台高筑，怡和也会力保对它的控制。但面对汇丰银行的逼债，怡和又没有办法。万般无奈之下，西门不得不决定将来之不易的港灯出售。
此时的李嘉诚实力已经非常雄厚。再加上李嘉诚向纽璧坚表示想收购港灯时，西门也在场。不可否认，西门把李嘉诚作为最佳买家。但让西门弄不明白的是，对港灯抱有兴趣的李嘉诚为何突然收手，变得一声不吭。迫于内外压力，西门终于按捺不住，他找到李嘉诚，希望李嘉诚尽快收购港灯。
李嘉诚、马世民和西门所派代表就港灯问题进行洽谈，经过长达十几个小时的商谈后，双方顺利达成协议。和黄以29亿港元收购置地34.6%的港灯控股权，以现金支付。
在这里须指出，此时的和黄早已是长实旗下的子公司。1984年，马世民进入长实，李嘉诚委以重任，他随即成为和黄董事行政总裁。所以在收购港灯的谈判中，出现了马世民和他引导的和黄。
长实对和黄的收购在当时引起了轰动。首先，这次收购事件是中英会谈后规模最大的一次收购，并且是高达29亿港元的现金交易。其次，如此大规模的交易，仅在两次会议之后便顺利完成，同样引起了香港商界的关注。再次，置地不惜血本，以高出市价31%的价格收购港灯，现在却以低于当时市价1港元的价格出售给长实，长实在这一项收购活动中，为和黄节省了约4.5亿港元。最后，双方的信誉在协议达成后，也得到充分体现。按照和黄和置地定下的协议，和黄必须在1985年2月23日前完成现金支付。然而，和黄却提前半个多月将29亿的港元现金交给置地。此时的置地也做了表示，提出了扣还利息一事。按照当时的标准计算，置地要偿还利息近1200万港元。和黄却仅收了置地三分之一的利息，不得不让人佩服和黄以及长实的大方。
对和记黄埔、会德丰以及怡和旗下的九龙仓、港灯的收购，对香港经济有着非常深刻的意义。通过这四次收购，正式确立了港商在香港经济中的主导地位，彻底打破了外资对香港经济的控制，从而扭转了香港经济的局势。
李嘉诚在对港灯的收购过程中，采用了以退为进的策略，不愧为高招。他的高明之处还在于使用此招前的仔细观察和思索。他纵观怡和和置地当时的处境，推测到他们对港灯的持有不会长久，为保全大家，必会舍弃港灯这个小家。于是，李嘉诚静观其变，事情正是按照李嘉诚的推断发展，从而演绎出了李嘉诚在对港灯收购时的胸有成竹。
李嘉诚经商箴言：
我觉得，顾及对方的利益是最重要的，不能把目光仅仅局限在自己的利上，两者是相辅相成的，自己舍得让利，让对方得利，最终还是会给自己带来较大的利益。占小便宜的人不会有朋友，这是我小的时候我母亲就告诉给我的道理，经商也是这样。
4.收缩战线，该退必退
有句话叫：胳膊扭不过大腿。面对不利于自己的客观形势或实力远远超过自己的对手，死打硬拼只会白白消耗自己有限的实力，即使做出了巨大的牺牲，造成两败俱伤的局面，也不利于自己的发展。该忍耐的时候一定要忍耐，不能意气用事，意气用事的最终结果只会使自己吃亏。
曾几何时，以地产为中坚的华资财团，打败了老牌英资。华资大显神威，华人扬眉吐气。
然而，还是这些地产骄子，炒地炒楼，使香港的楼价以火箭速度不断上升，并且云雾山中，居高不下。
据说：一篇报道以“一将功成万骨灰”为喻，来讽刺地产商的辉煌业绩是由置业租房赚取市民的血汗钱积累而成，击碎了民众对地产骄子的偶像崇拜。连信誉极佳的长江实业也难逃抨击。
当然，不要忘记，人之熙熙皆为利来，人之攘攘皆为利往。这就是说，商人皆为利，自然也包括李嘉诚。
20世纪90年代，民众对地产商炒地炒楼的愤怒情绪达到高潮。
香港一位知名地产记者，在其系列地产楼市的文章中涉及李嘉诚，他写道：
“爱美高于1992年8月时，通过内部认购形式，向长实购入第二期(嘉湖山庄)赏湖居第四座单层数的半幢单位，估计达152个，而内部认购较公开发售价，一般便宜约5%(注：代理商看好的更是日后楼价上攀)。”
“除爱美高外，嘉湖山庄第二期赏湖居第三座，是另一幢以内部认购方式转手的单位。”
“上周初，该批为数2%个单位的现货单位全幢(公开)推销，20层楼以上的18层单位(注：全楼高38层，住户图靓景喜欢择高楼)，买家一次认购3~4个单位才有(可)交易(注：只有炒家才会一次买几个单位)。”
“嘉湖山庄内部认购猖獗，复式单位加80万~100万，普通单位加几十万，一个单位未到家，已有几个人经过手，赚过几次钱，其中第一二手‘特权阶级’，自然赚得最厉害……‘特权阶级’炒完嘉湖山庄，又去炒海怡半岛。”
“但怎料，上周四，李超人一声令下，吩咐立即‘叫停’，说嘉湖内部认购做得太扬，过分了一点。海怡和下一个楼盘都要收敛(注：市场有关打击楼市投机、遏制内部认购的风声很紧)。长实嫡系人马可以内部认购，但只能转让给直系亲属。”
“(海怡花园)示范单位挤得水泄不通，门口亦有地产代理商兜客，加10万、加15万出售内部认购单位。照人计算卖楼反应不会差。难怪好多人一向说李嘉诚最照顾炒家，近期多个楼盘中，炒家在此赚钱。”
尽管这样，香港新闻界人士认为，“与那些与公众对着干的地产商比，李嘉诚则算有分寸、有节制。”
从盈利的商业角度来看，炒地炒楼可以更多地搜取利益。只是苦了买楼用户。从长远的角度看，拂逆顾客的做法最终都会招致恶果。
整个地产界大势如此，李嘉诚人在江湖，身不由己，我们也不好多作评论。
1991年11月6日，新上任的财政司(主管财政的最高行政长官)麦高乐，宣布增加楼宇转让印花税和限制内部认购比例，以杀楼市炒风，平息民怨。
据说李嘉诚虽知悉此事，因筹备多时，耗费相当财力精力，改期不利。于是，天水围嘉湖山庄第一期仍按期开盘。
是日，炒家买家十分踊跃，排队的长龙浩浩荡荡，3天内竟有3万人登记，相当于发售的1752个单位的20多倍。
据传媒报道：“麦高乐对此深表不满，觉得李嘉诚明知他在当天宣布打击炒楼措施，却偏偏不避风头在同日推出大楼盘，与政府‘对着干’。麦高乐于是使出厉害的招数，11月13日由银行监理处致函各银行，将新旧住宅楼宇按揭贷款，由原来的八九成，降至七成。”
李嘉诚一贯谨慎从事，最忌树大招风，这次却不慎撞到枪口上。
地产同仁都为李嘉诚捏一把汗，原以为咄咄逼人的麦高乐会枪打出头鸟，却不料麦高乐一竹篙打翻一船人——地产商均挨50大板。
银行按揭的比例，直接关系到买家与炒家首期现金的承担，进而影响到楼市的兴衰，楼价下滑，地产商与代理商要双双栽进去。
李嘉诚毫不示弱，11月21日，李嘉诚在希尔顿酒店设宴招待来访的加拿大总督。李兆基、郑裕彤、郭炳湘、郭鹤年、何鸿、罗嘉瑞等地产巨头应邀作陪。
有人认为，这是在向港府“示威”，如果逼人太甚，他们将把投资重点移向加拿大等美欧澳国家。
记者询问他们对政府降低按揭成数的反应。一贯在公众场合甚少开腔的李兆基率先表态，声称会通过自己旗下的财务公司，提供较高的按揭成数，防止楼市下跌。
其他地产巨头异口同声附和，口气异常坚决。
李嘉诚在记者的穷追之下，最后也表态说，希望能与政府协调好关系，如果地产同仁都这样，他也会跟随潮流。
麦高乐等一批官员，对地产商的“对台戏”异常恼火。
第二天，麦高乐与汇丰银行大班、恒生银行主席紧急磋商，由两位金融寡头出面还击。香港银行公会主席措辞极为激烈，严厉警告地产商，如果一意孤行，日后其他发展计划将得不到银行的支持。
香港首席财主汇丰大班发了话，地产商马上妥协，在第一时间召开记者招待会，声明接受七成按揭规定，并无意与银行过招，但日后的事实证明，李嘉诚等地产巨头，只是作策略上的退让。
按照李嘉诚的一贯性格，是不会自己撞在枪口上的。但是，他撞上了。
李嘉诚敢于与港府“对着干”，显示了华资尤其是地产华商日益强大的实力。此外，李嘉诚也不是故意作对，日期凑巧相同，而改期不利。
对付港府的打击措施，众地产群豪团结一致，联合作战，在共同利益下，结成统一阵线。
然而，胳膊毕竟扭不过大腿。与政府作对，终究是要吃亏的。在麦高乐请出汇丰大班强硬相对时，众群豪亦适时识趣地作出战略撤退，因为众群豪与港府分庭抗礼，已经达到了显示实力警告港府的目的。
地产商炒地炒楼，令市民怨声载道。港府措施严厉，然而却打击不力。原因在于地产商握住了港府的痛处。
香港人多地少，港府奉行高地价政策，造成地价居高不下。长期以来，地产收入一直是政府财政收入的大头，20世纪80年代更是如此。
以1993年为例，政府卖官地和更改用途补地价收益达422亿港元，加上地产方面的各类税收，差不多占政府总收入的70%。
在地产收益上，港府与地产商同样不厌其多。那么，各界为何只谴责地产商，而纵容政府呢？这是因为政府的财政收入，用于浩大的公费开支，英国政府未向香港抽缴财政收入，香港政府靠卖地的收入维持其低税制。
政府也建公房，一类是学校之类的公益建筑，另一类是公建住宅楼宇非盈利建筑，售予或租予超低收入者。好人给政府做了，恶名让地产商承担。
地产商高价买的地建的房，必定会转嫁于用户，用户当然会群起而攻之。打击楼市炒风的措施过严，必然引发楼市下挫。楼市弱淡，政府的地产收益必会锐减。
不少地产商，指责政府对土地囤积居奇，好卖高价。楼价高涨，首先是政府地价高涨。打击炒风不能从根本上解决问题，重要的是增加土地供应量，适当调低地价，以量多保证政府收入。
