一、租赁合同
案例1：侨眷兰女士买了一套房子，并与卖家约定2011年8月16日入住。但后来得知，卖家与现在该房内租客的租赁合同到期日是2011年11月16日。这个情况之前卖家并未告知兰女士。问：现在这种情况，兰女士该如何维权？
答：根据我国《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是民法上“买卖不破租赁”的原则，即买卖合同不能使租赁合同归于无效。因此，卖家到交房时间2011年8月16日，原租赁合同未到期的，是不能让租客强行搬出的。建议兰女士：第一，首先跟卖家协商，让卖家赔偿租客损失，使兰女士能顺利入住。第二，如果协商不成的话，则要看兰女士与卖家之间是否有关于房屋交付的约定及相应的违约责任的约定。若卖家未按房地产买卖合同的约定交付房屋的，兰女士可以要求卖家承担合同约定的违约责任。第三，如果合同中对于违约责任没有约定的，因兰女士在买房时对所购房屋租赁的事实是不知情的，所以兰女士可以从未付房款中扣除自己因继续履行房屋租赁合同，而导致其不能占有、使用房屋的“损失”。至于扣多少，就要看个人损失的实际情况而定。
（周宏杰向明）
案例2：归侨吴先生与上海某房地产公司于2010年6月2日就某整幢商场出租事宜签订了《房屋租赁合同》。自合同签订后上海某房地产公司声称合同所涉商场物业将被政府回购，要求吴先生自行与政府相关部门联系。但政府声明不过问相关事宜。由于前期吴先生开设商场已投入大量资金。问：该如何保障吴先生自身的合法权益？
答：根据我国《合同法》第216条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”在本案中，该房屋已被政府回购，因此无法继续租赁给吴先生使用，致使租赁合同无法继续履行，合同目的无法实现。吴先生可以要求上海某房地产公司因解除租赁合同而赔偿其损失。
（封晓骏）
案例3：归侨杨某在国外长期居住，后因工作原因被派遣到国内管理一家跨国企业国内子公司。因工作时间不长，杨某未在国内购房居住，而是通过一家中介公司在上海某小区租了一间房屋居住。居住初期一直相安无事，后因房屋管道老化等原因出现渗水，并导致居住空间进水，泡坏了诸多家具和电器。杨某因在国内人生地不熟，只能寻找中介公司和房屋物业管理公司求偿，但一直被相互推诿，后只能通过法律手段达到索赔的目的。问：华侨回国租房居住，需注意哪些问题？
答：归侨在国内租赁房屋的情况比较多，但是由于国内房屋中介各自为政，并没有一个整体的行业协会来控管，因此中介在寻租的过程中可以起到作用，但出现纠纷后能起到的作用非常有限。并且，签订租房合同时不注意，在维权过程中会造成一些程序上的困难，有的时候甚至无法找到出租人，无法在法院起诉。租房应当注意在交易过程中争取让中介协助做到：对房屋内部设施使用状况的确认；对房屋内家具、电器等设备的清单列表；如房屋质量问题导致的房屋损坏，应保留由物业公司在场见证的损失证明；房屋所有权人的身份信息尤其重要，可以作为租赁合同的附件附在合同后，有纠纷时可以凭此向法院提起诉讼。
（张政）
案例4：2002年12月，归侨李某与王某签订房屋租赁协议书，约定李某将其所有的上海市某门面房租赁给王某，租赁期限为10年，租金每月为5500元，并约定租赁期间乙方不得转租。后李某发现，王某擅自将部分门面房转租给第三人周某使用，周某在承租门面房内开办非正规就业组织，经营保健品业务。后李某向法院起诉，要求解除房屋租赁协议书，王某搬出承租门面房，并要求王某恢复原状及返还不当得利15000元。问：未经同意擅自转租，出租人有权解除合同吗？
答：我国《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中承租人王某未经出租人许可，擅自将部分门面房转租给第三人周某使用，构成房屋非法转租，出租人可以据此解除租赁合同。
（李怀成）
案例5：归侨林先生从英国回沪，在公司附近租赁了一套二室一厅的房屋，租金每月为人民币5000元，租赁期限自2011年5月至2012年4月，合同中又规定了先行支付一个月的租金作为租赁押金，若出租方违约应退一赔一，承租方违约则不能退还其租赁押金。2012年1月，房东因有特殊原因要求停止履行合同，并要求林先生在一周内搬出该房屋。随后，房东趁林先生不在家时，把门锁也换了，逼其搬出该房屋。问：房屋租赁期限未到，房东提前收回房屋，林先生该如何维权？
答：《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”租赁合同的租赁双方应严格按约切实履行，若房东确有特殊原因（指不可抗力或国家法律法规禁止性、限制性规定的事件出现），可以提前终止履行合同，且可以免责，但应将上述原因及时告知承租方；若房东所谓的特殊原因不属于特殊范围，则其行为属于违约，林先生有权要求房东继续履行合同或按合同中规定的条款承担违约责任。
（董敏华黄）
案例6：侨眷陆先生在上海有一处房产。2011年，陆先生将房屋出租给房客李某，合同期限为一年。李某支付了半年租金之后，不再支付其余租金。陆先生多次上门催缴房租，均被李某以不同理由拒绝。问：李某不支付房租，产权人陆先生是否可以收回出租的房屋，如何收回房产？
答：《上海市实施<；中华人民共和国归侨侨眷权益保护法>；办法》第19条规定，任何单位或者个人租用归侨、侨眷在本市的私有房屋，当事人双方应当按照国家和本市有关规定办理租赁手续。租赁合同终止时，承租人应当将房屋退还出租房屋的归侨、侨眷。承租人违反租赁合同或者国家和本市有关规定的，出租房屋的归侨、侨眷有权解除租赁合同，收回房屋使用权。
国家法律保护归侨、侨眷作为产权人对属自己所有的房屋的产权。陆先生系出租房屋的产权人，有权将房屋出租获取收益，租客李某也应当履行自己的承租人义务，按时支付合同约定的租金。在租房合同履行期间，若李某未按照合同约定支付租金的，陆先生可以催缴房租；如果李某没有正当理由又不履行其合同义务，陆先生有权收回房屋；如果李某仍拒绝履行义务，陆先生可以向法院提起诉讼，在请求收回房屋的同时，要求判令李某偿付未付的租金。
（陈学斌黄）
案例7：归侨许女士有两套住房，一套自己住，另一套临街的2间平房空着。1999年5月，张某经人介绍，租用了许女士临街的2间平房。双方约定，每月租金500元，月底交付，但并未规定租赁期限。2005年10月，许女士因儿子结婚需要住房，要求张某在30天内搬出。张某表示自己将尽力去找住房，但30天不一定能找到，若找不到还要住些日子。许女士明确告知，儿子春节后结婚，张某必须腾出房子，好让儿子装修。30天后，张某以没有找到住房、租房合同无限期为由拒不搬迁。问：不定租赁期，许女士能收回出租的房屋吗？
答：根据我国现行法律，对于没有确定租赁期限的租赁合同，合同当事人可以随时解除合同，从而终止租赁关系。《合同法》第232条明确规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”由于许女士与张某之间的原租赁期限依照《合同法》第61条的规定仍不能确定，因此双方均有权随时提出解除合同。鉴于许女士已给张某比较合理的期限，张某应当腾让房屋，并办妥终止房屋租赁合同手续。
（黄亚忠时明清）
案例8：归侨刘先生在2002年12月租借袁某的房屋用于经营，当时签订了5年期限的租房合同，时间从2002年12月到2007年11月。2005年8月，袁某突然要求刘先生让出房屋，称已把房子卖给了孙某。刘先生非常吃惊，也很生气，表示不愿搬出。袁某便威胁说，租房协议已经解除，责令必须搬走。现在所租的房屋经过近两年苦心经营眼看才开始赚钱，袁某的行为将使刘先生的投入付诸东流。问：刘先生的权益能得到保护吗？
答：本案中的房屋租赁合同是合法有效的。根据现行法律规定，出让尚在租赁期内的房屋，原承租人拥有两项重要权利：即优先购买权和继续承租权。《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”此外，出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。据此，刘先生作为承租人如果想购买该房屋，因出租方袁某没有履行在合理期限内告知的义务，其卖房的行为已经侵害刘先生的合法利益，因而有权宣告房东袁某与他人的房屋买卖无效，在同等条件下优先购买此房。如果刘先生不想购买袁某的房屋，而要求继续租赁，根据《合同法》第229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此，即使袁某在租赁合同有效期内出卖房屋，刘先生仍然有权继续承租该房。
（黄亚忠时明清）
案例9：侨眷王女士2011年将一栋房屋出租，于2月9日与承租人万先生签订房屋租赁合同。合同约定：房屋用于自住，租赁期限为1年，自2011年2月9日至2012年2月8日止；在租赁期内，承租人不得将房屋改变用途，否则出租人有权随时解除合同；租金按月结算，于每月月初支付，如累计超过3个月未付，出租人有权要求承租人搬离并要求承租人赔偿由此造成的一切损失。合同签订后，王女士按照约定向承租人万先生交付了房屋，但是万先生接收房屋后，不仅将房屋进行改建用于商业经营，而且在合同即将到期之际，还故意拖欠租金，以此要求出租人续签租赁合同。问：王女士除了收回房子，是否可以获得赔偿？万先生装修房子的费用，王女士是否要给予赔偿？
答：由于合同中约定租金应为每月支付，截至目前，万先生已拖欠数月房屋租金，按照《合同法》第227条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。万先生不仅要支付租金，还应赔偿相应的利息损失。由于合同中约定的房屋用途是用于自住，万先生擅自改变用途已构成违约。《合同法》第223条第2款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”因此，如果万先生的装修对房屋造成了损害，还得要进行相应的赔偿。
（薛培华徐明敏）
案例10：吕先生是旅居美国的华侨，其在上海市区有一处房产。通过国内朋友介绍，吕先生与来沪人员汪先生签订了一份房屋租赁协议，只约定了一些租金数额、租赁期限等事项。因吕先生是华侨，平时很少回国，遂与汪先生签订了期限为3年的合同，吕先生收受了租金后就回美国了。一次吕先生回国，发现其出租的房屋被王先生群租出去了，88平方米的房子租住了4户人家，客厅被隔成两个单间，室内装修等设施损毁严重。吕先生欲解除合同，但又联系不到承租人汪先生。问：吕先生应如何维护其合法权益？
答：首先，吕先生应向有关部门反映群租问题。如问题得不到解决，可请求物业出面予以制止。如问题仍得不到解决，则只能诉诸法院。其次，吕先生与汪先生签订的房屋租赁协议中并未约定转租的问题，根据《合同法》第224条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。吕先生虽然现在不能与汪先生取得联系，但吕先生应及时运用法律手段解除该房屋租赁协议，同时还可以向汪先生主张赔偿损失。
（徐明敏）
案例11：归侨郁先生在上海向梁某购买了一套二手房，已经办理了房产证的过户手续，但梁某就是不肯将户口迁出。问：郁先生可以起诉要求法院强制梁某迁移户口吗？
答：不可以。根据上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》的规定，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。经释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉。
