【法条链接】
《合同法》第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
★未签订租赁合同是否为不定期租赁？
【案例】
李某多年前跟某单位签订了为期10年的土地使用权租赁合同，用来建厂办企业。租赁合同到期以后，双方口头约定按照原先的租赁合同再续租10年，但是没有再签订租赁合同。现在出租方要把该土地的使用权转让给别人，要跟李某朋友解除租赁合同，并说没有签订租赁合同就是不定期租赁可以随时解除。那么，出租方的说法和做法是否合理？
【法律解析】
根据《合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。由于李某朋友没有跟出租方签订租赁合同，所以该租赁视为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是根据《合同法》第二百三十二条的规定，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
【法条链接】
《合同法》第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
★租期到时未签订新合同而继续居住，原租赁合同还有效吗？
【案例】
池某于2008年2月租住廖某的住房一套，双方约定租期为一年。三个月后，廖某由于工作原因出国间。2009年2月底，双方的租赁合同到期，但是廖某并没有对此作任何表示。廖某于5月底回国，以双方的租赁合同到期为由要求池某立即搬出。但是池某认为双方的租赁合同应继续有效，自己仍然可以继续使用该房屋。那么，双方原来签订的租赁合同还有效吗？
【法律解析】
根据《合同法》第二百三十二条和第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，廖某与池某的租赁期限虽然在其回国时已经届满，但由于其在双方约定的租赁期间届满时没有对是否继续出租房屋作出任何表示，在池某后来继续租住也没有提出异议，所以应依法认定为原租赁合同继续有效，只不过双方的租赁期限为不定期。如果廖某要解除合同，应在合理期限之前通知池某，不能要求立即搬出。
【法条链接】
《合同法》第二百三十二条 人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条 期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
★租赁期满，租约不能"自动续约"
【案例】
柯某在某路段租了一个商铺，当时与出租方约定租赁期为2008年5月至2009年5月。合同期满以后，柯某未与出租方重新签订租赁合同，又继续使用该商铺近四个月，并且交了租金。现在柯某决定不再租这个铺了，出租方认为按照当初约定，柯某必须找到人转租，否则不退回1万元的押金。但是柯某认为与出租方之前签订的合同已期满，自己没有必要再履行合同。那么，出租方和柯某究竟谁的说法是合法的呢？
【法律解析】
按照《合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，柯某与出租方的租赁合同期满之后，又继续交租并使用该商铺，该租赁合同已经自动转为不定期租赁，依法律规定，出租方有权随时终止租赁合同，要求柯某搬出该铺，但是要给柯某必要的准备时间；柯某也有权随时终止租赁合同，但是要及时通知出租方。终止租赁合同以后，柯某没有义务为出租方再找新的承租人。至于出租方扣柯某押金，既没有合同依据，也没有法律支持，出租方应该全额退还押金给柯某，否则柯某可以向法院起诉要求取回押金。
【法条链接】
《合同法》第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
★出租人未按约定交付租赁物，造成损失谁来承担？
【案例】
老王欲在几天以后，将一批服装运送到某服装厂，于是找到老周，想要租用老周的货车，经协商签订了租赁合同。双方约定了租用期和租金，还约定了违约责任：如果一方违约，应向对方支付2000元的违约金。后来，租期到了，老周却突然告知老王货车被别人租去了。老王无奈只好临时又联系其他货车主，最终将服装运到服装厂，但是却为此多支付了各种费用1500元。事后，老王拿着双方签订的合约要求老周赔偿违约金及其损失，老周不同意。那么，老周应当承担老王的损失吗？
【法律解析】
根据《合同法》的相关规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，如果当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。案例中，老王老周双方签订的租赁合同合法、有效，双方应该按合同约定履行自己的义务，而老周却在签订租赁合同以后，单方面反悔，其行为已经构成违约。老周告知老王货车租给别人了，说明其明确表示不履行合同义务．因此，老王可要求老周支付违约金。由于老周未能履行自己的义务，从而使老王雇用别的货车，因此支付了不必要的多余费用，所以，老周应当为因自己的违约给老王造成的损失承担赔偿责任。
【法条链接】
《合同法》第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
★承租人无权改变承租房屋的用途
【案例】
杨某与冯某签订了两年的租房合同。合同中约定杨某将此房用作开小卖部。但是一年以后，杨某因小卖部经营不善，打算转向开饭店。于是，他在没有与冯某商议的情况下，叫来装修工人对房屋进行改装。冯某发现以后，要求与杨某终止租赁合同，并要求杨某把房屋恢复原样。但是，杨某认为冯某已经把房屋租给自己，就不应该干涉自己用来做什么，况且自己是找人装修，而不是破坏房屋，因此，不同意解除合同。
【法律解析】
根据《合同法》第二百一十七条的规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。《合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。《房屋租赁办法》也规定，承租人将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿。因此，出租人冯某有权解除租赁合同，收回房屋，并要求杨某赔偿相应的损失。
【法条链接】
《合同法》第二百一十七条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
《城市房屋租赁管理办法》第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：
……
（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
……
★在出租房内从事非法活动，出租人可随时解除合同
【案例】
2008年9月，曾某、高某通过中介，以每年8000元的价格承租了秦大爷一套房屋，当时说是自己居住，签订了两年的合同。曾某、高某入住出租房屋后，多次聚众在出租房内赌博，后因群众告发，遂引起公安机关的注意。2009年4月，曾某、高某等共计10多人在出租房赌博时，被有备而来的公安人员抓获。秦大爷知道曾某、高某租房屋系用于赌博以后，很是气愤，便在他们治安拘留释放以后，提出解除房屋租赁合同。曾某、高某以租赁期未满为由，拒绝解除租赁关系。秦大爷便向法院起诉。
【法律解析】
《城市房屋租赁管理办法》第二十四条的规定，承租人利用承租房屋进行违法活动的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：本案中，承租人曾某、高某利用承租的房屋进行赌博非法活动，因此，即使租赁期未满，出租人秦大爷也有权解除合同。
【法条链接】
《城市房屋租赁管理办法》第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：
……
（六）利用承租房屋进行违法活动的；
……
★不按约定使用租赁物，发生事故谁来承担责任？
【案例】
谈某租用老郭的面包车一辆，租赁合同中约定了租金以及租用时间，同时注明：此车用于拉货，上路后时速不得超过90公里，否则易发交通事故。但是双方未就违约事项做约定。合同签订以后，在一次运营过程中，由于超速而发生交通事故，面包车严重损毁，同时车上部分货物损坏。后来，双方对因此造成的损失发生纠纷。那么，应该由谁来承担责任呢？
【法律解析】
根据《合同法》第二百一十七条的规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中，谈某和老郭就车辆的使用方法做了约定，都应当按约定履行自己的义务。但谈某在实际对车的使用过程中，违反合同约定，超速行驶，导致损害的发生。因此，谈某的货物损失应自负，而且还应当赔偿因车辆损毁给老郭造成的损失。
【法条链接】
《合同法》第二百一十七条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
★使用租赁物过程中致人损害，谁来责任承担？
【案例】
老张从某出租车公司租了一辆车，从事个体出租业务。龙某在乘坐该车时，发生交通事故导致死亡，经查，司机老张负全责。龙某的家人要求老张赔偿，但是老张经济困难，没有实际赔偿能力。龙某的家人得知该车是某汽车出租公司之后，将出租公司告上法庭，要求出租公司承担赔偿责任。本案中出租公司应当承担赔偿责任吗？
【法律解析】
老张与出租车公司之前的关系是融资租赁关系。融资租赁，是指租赁物由出租人出资购买，并将其租给承租人使用，同时承租人向出租人支付租金。根据《合同法》规定，融资租赁中，承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的，出租人不承担责任。本案中，老张作为融资租赁的承租人，在其使用汽车期间由于重大过失发生交通事故致人死亡，其责任应当自负，公司不对汽车造成第三人龙某的死亡后果承担赔偿责任。
【法条链接】
《合同法》第二百三十七条 融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。
第二百四十六条 承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的，出租人不承担责任。
★房东可以随时解除租赁合同吗？
【案例】
小陈租赁一个门面房做生意，跟房东签订的租赁合同中约定租赁期限为3年，合同至2009年10月期满。2008年年底小陈回了趟家，回来以后房东突然要求小陈在一个星期内搬离租赁房屋。合同签到2009年10月初，所以小陈没有想过这么快找房子，一个工星期内小陈也根本不可能搬出去。那么，房东可以随时解除租赁合同吗？
【法律解析】
根据《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如果房东在合同尚未到期时，没有解除租赁合同的理由而强制小陈搬出，小陈可以要求房东承担违约责任，如果合同有约定违约金，房东须按照合同约定赔偿小陈违约金，如果没有约定违约金，房东须赔偿因其违约给小陈造成的损失。
【法条链接】
《合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
