9.3.2“小产权房”是以“帕累托最优”为客观结果的问题综合解决方案
我国二元土地制度具有内在不平衡性。农民有名义上的农村集体土地所有权，却没有事实上属于国家的终极支配权。这突出表现在集体土地可以被征收变为国有土地，以及由此而带来的土地增值和利益分配的过程和现实中。作为农村土地集体所有权主体的农民追求所有权收益时却没有主体资格或只具有名义资格，这从逻辑上是讲不通的。产权核心概念是所有权、支配权、处置权、收益权等。集体土地产权事实上部分权能被禁止或限制了。针对“小产权”的指责和限制正是我国二元土地制度不平衡性的具体反映。传统模式下农村城市化须由政府规划先行，政府以较低价格从农民手中征得土地，然后以数倍、几十倍甚至更高价转让给开发商，城市化在政府计划下推进；小产权房模式下，农民通过出售、出租小产权房获得数倍、数十倍甚至更多倍于征地的土地增值收益和持续稳定的收入；城市人口则由于小产权房而被吸引过来并把城市文明带入乡村，人口的聚集效应会创造出大量服务业就业机会，农民不用离开自己的家乡就可以实现城市化和市民化。这种“小产权”带来的“城乡统筹”、“城乡融合”、“缩小城乡差距”、“城乡一体化发展”的思路和模式具有显著的现实合理性。
一是低房价满足人们的需求。目前，中国的房价相对于普通百姓的购买力而言太高了。小产权房恰提供了一条解决问题的最简单、最直接的途径。与商品房昂贵售价相比，小产权房售价仅为同类商品房的1/3左右，而实际居住条件则相差无几。同时，市民到农村居住、创业，城市的拥挤能够缓解，房价也能够降下来。为什么发达国家的房价与居民的年收入之比是五、六倍，联合国和世界银行的标准是三倍、五倍，而中国的房价与居民年收入之比是十五至二十倍？原因之一就是：中国的城市化是单向的，大量的人口拥挤在城市，购买城市的住房，房价当然越抬越高；如果中国有更多的人到农村居住，房价自然会有下跌的空间。
二是住房供给满足市场的需求。学界对中国的高房价论争激烈。有房地产商高利润推高房价论，有地方政府获巨额好处推高房价论，有银行撑腰推高房价论等。但无论如何供求不对称都是一个直接的原因。在地源日趋紧张的形势下，在城市规模迅速扩张的环境下，城郊经济迅速繁荣使郊区和市中心没有太大差别，同样聚集了大量人口，形成新的经济中心，土地性质依然是农村土地，对于农民来说，一方面用土地进行耕种所得收益已远不如租房或卖房所得收益，另一方面零散分布、未科学规划、具有巨大利用空间的农村宅基地极具开发潜力。小产权房正是对以上情况的适应性创造，必将会给饥渴的住房需求市场注入清新的源流。
三是土地收益满足农民的需求。小产权房有利于新农村建设，能更好地满足农民的需要。通过集体土地上的建设，农民获取了本应该获取的那部分收益。没有资金来源，农民也很难成为新农村建设的主体，在农民致富基础上推动农村的城镇化。同时，可以吸引城里人来居住、投资，如果能够让更多的城市居民到农村居住，选择在农村创业就成为可能，农村的第二产业、第三产业必然随之而动，最终给新农村建设注入新的活力。
四是社会和谐满足政府的需求。党的十七大报告指出：“社会建设与人民幸福息息相关。要着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平正义，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。”[14]小产权房在使农民、市民、市场都满意的情况下，没有损害任何一方的利益，却提高了各方的效应水平，是我国和谐社会建设中诸多问题以“帕累托最优”为客观结果的问题综合解决方案，也必然符合以全心全意为人民服务为宗旨的中国共产党的执政理念。
9.3.3“小产权房”是以农民“自我城市化”为特征的又一场土地革命
一是新的形势催生新的思维。在一个全新的经济社会发展环境下，中国经济社会发展进入了一个关键阶段，面临的机遇和挑战都是前所未有的。对一些重大问题的研究需要尽早着手，并把这些问题放在一个更长期的视角下予以考虑。小产权房问题关系到中国现代化的发展战略问题，也就是说中国是继续过去的城乡分治、二元结构，还是应该走城乡一体化、城乡互动、城乡均衡的发展道路。小产权房问题看起来很小，其实是一个重大的问题：中国是继续过去的征地制度，集体土地由政府征用，土地由政府垄断供应，大部分利益由政府获得，可能产生土地腐败问题的同时积累大量民怨，还是应当改革“二元”土地制度。对此，我们应当有勇气用理性去思维。
二是过高的房价将催生中国城乡地权的统一。不公平的供地模式和约束不足的集权化行政审批权限，由于其权责的不对称形和非均衡性，其必然会发生变革。一方面，占人口大多数的中国农民自发成为要求最基本的利益平等权和共同发展权的变革基本力量，每年城市化产生的越来越多的失地农民构成要求征地模式调整的变革核心力量，推动着中国城乡地权的统一。另一方面，面对价格高昂的商品房而却步、面对诱人的小产权房而无法迈步的城市居民成为要求中国城乡地权统一的另一股强大的力量。农村宅基地、农村建设用地或农村集体土地通过补缴地价直接进入市场是最大的改革冲动。由此，过高的房价将引发中国新型的土地权利革命，对中国城乡一体化的改革而言，高房价是创造制度设计和体制转型的良好触媒。
三是人们的需求催生新的政府管理体制。“在新的产权组合收益大于其实施成本与原有制度收益之和条件下，新的产权组合通过多次博弈（奖励和惩罚）后以经验和约定俗成的习惯表现出来，普遍、统一实施的规则就出现了。”[15]关于制度变迁和创新，戴维斯和诺思认为，制度均衡被打破可能是由于：制度安排创新的潜在收入可能会增加，组织或操作一个新制度安排的成本可能发生改变。[16]政府在推进制度变迁方面应发挥不可替代的作用。当前，我们应当在政府就“小产权房”问题的职能上作若干界定，以更好地适应客观现实。这看似无关大局的“职能界定”却为制度变迁作了实验性探索和关键性奠基：政府承担对“小产权房”购买者利益的保障作用；承担对“小产权房”建房质量和服务的监督作用；承担对“小产权房”造成的以耕地为中心的短期和长远利益冲突的协调作用。
四是小产权房催生了以农民“自我城市化”为特征的又一场土地革命。小产权房是关系到中国现代化发展战略的问题。土地变革的意义远不止于房地产市场，可借此打破城乡二元分隔，消弭城乡差别，使土地、人口以及多种资源在城乡之间双向自由流动。目前的相关土地法规，多是按照城乡二元化结构制定的，已不适合城乡互动、统筹一体化发展的要求，人为地割裂开了土地性质。小产权房的出现打破了城乡土地二元分割的制度，打破了政府垄断土地一级市场的格局，使两种地权走向平等、走向统一，形成了一个真正统一的中国土地市场，同时也与经济的增长及社会的稳定有着内在联系，这种模式是中国农村城市化最理想的道路和最小的改革代价，是伟大的中国农民自我城市化进程中的一场发源于农民自身的革命！其实质和意义不亚于当年安徽凤阳小岗村农民自发改变农地产权各项权能的配置模式和配置格局的伟大创举。29年前，安徽凤阳小岗村农民拉开了中国农村土地联产承包改革的序幕；今天，中国城郊农民通过小产权房形式拉开了中国农村“自我城市化”的序幕！它解决了农民住宅商品化的权利禁锢，将使中国内需体系呈现翻天覆地式的爆炸性成长，它是继中央“均田”、“免赋”以后最具革命性的“开权”，是联通城市资本、金融资本与农民资产的核心纽带。改革本身就是突破的过程，小产权房对二元土地制度事实上的突破，再一次告诉我们，法律要符合、反映、维护人民群众的根本利益，要顺应城乡一体化、城乡互动、和谐发展这一世界潮流和市场经济必然的要求。小产权房是新的历史条件下我国又一场具有深远意义的土地革命。
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[7]见《中华人民共和国土地管理法》第二章第十条（1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过。根据1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第一次修正。1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订。根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正）.
[8]见《中华人民共和国土地管理法》第五章第四十三条（1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过。根据1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第一次修正。1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订。根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正）.
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[10]见《中华人民共和国土地管理法》第一章第二条（1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过。根据1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第一次修正。1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订。根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正）.
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