我们认为在分割此类房屋增值时，婚内还款部分的金额仅应是一个参考因素，绝非唯一因素，还应考虑婚龄长短、有无子女以及双方对家庭的贡献大小综合而定，就像法院处理子女抚养费一样。如果按照一定的计算方法计算后女方分得的金额低于婚内还款一半时且女方有符合法律规定的应当给予照顾的情形，从保护妇女权益的原则出发，法院可利用自由裁量权将其得到的补偿金额调整到婚后还款一半之上。
(二)当房屋价格出现下跌时如何处理
关于此问题，《最高人民法院婚姻法司法解释(三)理解与适用》一书中的观点是：若出现跌价夫妻应共同承担，但若女方符合法律规定的需要照顾的情形，可根据该情况进行多分以求平衡；而最高院相关法官撰写的《<关于适用婚姻法若干问题的解释(三)>的理解与适用》一文中的观点是：若出现跌价，至少要补偿配偶一半，因为这种跌价是因产权人一方婚前投资决策行为造成的，应由其一人承担。笔者认为，根据公平原则，若非产权人一方并无法律规定的应当给予照顾的法定情形或酌定情形，应由夫妻双方共同承担跌价损失。
(三)《婚姻法司法解释(三)》第10条之规定，是否符合法经济学的效率原则，是否有利于促进和谐家庭的建立
笔者认为，《婚姻法司法解释(三)》第10条之所以这样规定是出于无奈的搞平衡，从法经济学角度来讲是对产权人配偶一方“机会成本”(为了得到某种东西而所要放弃的另一样东西)的一种补偿，但我们认为这种补偿应基于一个前提：那就是产权人配偶具有选择的机会，如果配偶一方根本无力买房或配偶一方自己本身就已有住房无需购房，何谈损失呢？ 我们试想如果没有《婚姻法司法解释(三)》这样的规定，产权人一方无论是从法律上还是从社会常理来看，一般均可接受离婚时给予配偶方婚内夫妻还款总额一半之补偿，但若现在考虑增值，会造成很多人想办法规避，而且规避方式很多，比如产权人一方为了防止房屋增值被分割，可以采取哄骗配偶的方式借房居住，将自己的房屋租金用于还贷，而且将房屋出租和管理事宜委托给专业第三方或父母去做，这样，产权人婚后还贷的部分就不属于夫妻共同财产还贷了；或产权人一方在结婚后让父母通过银行转账方式帮自己还款，私下自己再偷偷给父母，在当今人们收入多样化的情况下，这样做的成本和风险还是比较小的，当事人想隐瞒点钱还是很容易的；或产权人一方在婚前借一笔钱将贷款一次性还掉，之后在婚内慢慢还掉，这样更不利于日后产权人配偶方的举证，更不易保护产权人配偶一方利益；或采取以该房屋抵押方式借一笔消费贷款还掉婚前的按揭贷款，这样配偶一方就无权要求分割增值了。以上的这些假设并非凭空想象，在《婚姻法司法解释(三)》出台后很多客户还有亲友就以上几个方法打电话咨询我们是否可以达到规避法律的目的，但《婚姻法司法解释(三)》出台前很少有这样的咨询，通过这种现象，我们可知在《婚姻法司法解释(三)》出台以后，从博弈的角度出发夫妻之间合作的概率要大大低于不合作的概率，因为他们认为此时合作并不会使自己利益最大，从经济学角度讲合作会使双方利益最优，也有利于婚姻家庭的稳定。法律一经公布大家便要遵守，这是法治的最基本要求，但我们认为，法院在处理此类案件时，可依据自由裁量权结合案件实际情况而非一刀切的模式，同时依据经济学的潜在帕累托改进原则均衡裁决，以求“案结事了”。
(四)《婚姻法司法解释(三)》出台后可能会出现的与本案有关的其他争议
若夫妻一方婚前以个人财产按揭购买，婚后还贷时其父母资助还贷，此时父母资助的款项系对夫妻双方的赠与还是对自己子女的一种赠与？ 我们认为，若父母明确表示赠与款项系赠与自己子女用于还贷的，则应当认定为其个人财产，在计算婚后夫妻共同还贷比例时，此笔款项应当予以扣除；若父母赠与款项时未明确表示，但父母直接将款项汇入自己子女还贷账户，则我们认为该行为具有特定指向，即为自己子女归还婚前债务，也应认定为对自己子女的个人赠与；若父母未明确表示赠与款项系赠与自己子女用于还贷，也未将赠与款项直接汇入自己子女还贷账户，则我们认为，该笔赠与款项应当认定为对夫妻双方的一种赠与。
四、法院审理结果
本案法院经审理后认为，就夫妻共同财产的分割，应依照有利于生产、方便生活的原则，合情合理地予以解决。系争房屋是张恒婚前以自己的名义签订购房合同及抵押借款合同，并以个人财产支付了购房首付款，且婚后房产登记于张恒名下，离婚时宜将该房屋视为张恒的个人财产，尚未归还的部分贷款应认定为张恒的个人债务。在婚姻关系存续期间偿还的房贷，应视为李璇帮助张恒偿还债务。但由于这部分财产已包含在房屋实际价值中，且产生了增值，故应考虑离婚时房屋的市场价值及共同还贷款项所占全部购房款的比例等因素，由张恒对李璇予以补偿，最后法院判决系争房屋归张恒所有，该房屋剩余贷款由张恒负责偿还，张恒应支付李璇房屋补偿款人民币24万元。
律师提醒
随着我国住房制度改革的进一步深入，加之目前我国政府鼓励和支持自住购房，很多人在经济条件并不是很宽裕的情况下会采取按揭方式购房，若一方婚前购买了房屋，则婚后除双方另有约定外利用夫妻共同财产偿还银行贷款也是常理。婚后，父母考虑子女经济负担较重，可能会帮助其还贷，父母的还贷有时会因时间较长或是以现金方式还款而无法搜集到证据，倘若双方发生婚变，由于举证不能，无法得到法庭的支持，因此我们建议，若父母帮助自己子女还贷一定要保留好凭证并直接汇入其还贷卡中。若子女及其配偶愿意通过借款方式向父母借款用于还贷，则可让双方共同签署借条，并规定还款日期，这样既有利于督促夫妻双方勤俭节约也有利于为日后的不测保留证据。
法条链接
1.《中华人民共和国婚姻法》
第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
(一)工资、奖金；
(二)生产、经营的收益；
(三)知识产权的收益；
(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
(五)其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
(一)一方的婚前财产；
(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；
(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；
(四)一方专用的生活用品；
(五)其他应当归一方的财产。
第三十九条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。
夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》
第十九条 婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。
3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
第十七节 一方婚前以另一方的个人财产按揭购置，婚后双方一起还贷的房屋，属于夫妻共同财产吗
案 例
晶晶和刚刚通过网络交友于2003年10月相识，于2004年3月27日登记结婚。2008年9月8日，晶晶称因双方感情不和到法院起诉离婚，刚刚表示同意离婚，但对晶晶名下一套房屋的分割，双方意见不一。原来，2004年3月12日，以晶晶为买受人购买了上海市某区一套房屋，实际买受价为人民币68.5万元。当月9日，房屋出售人出具收条，载明：“收到刚刚购置房屋定金贰万元(房屋总价为陆拾捌万伍仟元)。”当月17日，房屋出售人再次出具收条，内容为“今收到刚刚部分房款贰拾陆万元”。当月23日，房屋出售人出具收条，载明“收到晶晶人民币肆拾万元整。”当月31日，出售人最后出具收条，内容为“收到刚刚购房部分房款伍仟元”。该房屋婚前以晶晶名义向银行抵押贷款，其中公积金贷款10万元、商业性贷款30万元，房地产权证上载明权利人为晶晶。婚内双方一起归还贷款本息总计177965.99元。
庭审中，刚刚表示：当时是基于共同生活的目的，考虑名字写谁的都一样，反正马上就要结婚了，才只写了晶晶一个人的名字，这个房屋是为了两人共同生活买的，不然自己不会出资这么多，要求均等分割房屋。但晶晶认为这就是自己的个人财产，不同意分割。那么该房屋应如何分割呢？
律师剖析
一、案情分析
本案案情可简单概括为：甲方婚前签订购房合同及银行借款合同，乙方出资首付，但房屋最终登记在甲方名下。针对此类案件应如何处理？ 上海高院认为，夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，且产权证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时，其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务，为其个人债务。但于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还；若配偶方同时有证据证明，其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理。同样，其按揭贷款债务为共同债务，但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊，且婚后确未共同生活，或婚姻关系存续时间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割，而不宜各半分割。
广东省高院认为，一方婚前按揭贷款购买的房屋，产权证登记在一方名下，但另一方有证据证明该房屋是在双方认可所购房屋为共同所有的前提下共同出资购买，仅是名义上登记在一方名下的，该房屋应认定为夫妻共同财产。该房屋在离婚时应按夫妻共同财产进行分割，其按揭贷款债务为夫妻共同债务。
笔者认为，上海高院及广东省高院的上述规定有违常理，若产权人一方在婚前购房时，明确表示是向配偶方借款作为房款，则配偶方支付的房款应按债务处理，对于婚内还款部分应按其婚内还款所占比例进行分割(具体理由详见本书上一节)；若产权人一方在婚前购房时，其配偶一起出资支付首付款，我们认为此时其行为具有明显的交易指向，其内心真实的意思表示也是为了与产权人一起共有房屋而出资，若离婚时要求其提供购房出资是基于共有为目的的证据着实有些强人所难，法律更应关注行为之时的背景和当事人的心理，毕竟，处于热恋中的恋人，如果不是为了结婚一起共有房屋又何必出资呢？ 离婚诉讼中若产权人一方无法举证购房时配偶出资是借款或自愿赠与，则宜推定为基于共有而出资，在分割时可按照各自的出资比例(计算出资时应以动态的标准认定，而不是仅仅以首付款为标准，要考虑婚后还贷的比例)进行分割。比如某男婚前支付首付款20万元，其配偶首付出资10万元，按揭贷款40万元以某男名义购房，产权人也登记在某男一人名下，婚后共同还贷本金20万元，此时计算各自的出资比例时其配偶的出资应按20万元而非10万元计算。
二、法院审理结果
法院经审理后认为，鉴于系争房屋的购房合同签订于双方登记结婚前，故系争房屋应依法认定为晶晶的婚前个人财产，但其应返还刚刚为其支付的房屋首付款28.5万元。此外，在双方夫妻关系存续期间共同归还银行贷款本息177965.99元中的一半应归刚刚所有，故最终法院判决晶晶支付刚刚房款人民币365000元。
三、补充说明
在此需要说明的是本案的判决发生在《婚姻法司法解释(三)》出台之前，我们认为依据《婚姻法司法解释(三)》第10条之规定的精神，刚刚依法享有该房屋增值部分的权益，详细律师剖析请读者参阅本书中第三章第十六节的相关内容。
律师提醒
恋爱中的人往往不分“你我”，觉得马上就要结婚了，购房时写谁的名字都一样，只要婚后一起住就好了，然而法律并不这么认为，婚前的财产就是一方个人的财产，婚后取得的财产原则上为夫妻共同财产，除非双方另有约定或法律另有规定，因此建议恋爱期间的青年人要冷静处理结婚的相关事宜，不宜冲动行事，若自己婚前出资购房，最好以自己一个人的名字去购房，若顾及恋人的感受或者应恋人的要求，也可与其一起购房，但产权证上一定要写上两个人的名字，以防日后有变。
