37.出卖宅基地后还能再申请宅基地吗？
【宣讲要点】
我国实行“一户一宅”的宅基地管理制度。简单的说，“一户一宅”就是指每户农村村民只能拥有一处宅基地，面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准，而且应当要符合宅基地的申请条件。
依据宅基地的性质和“一户一宅”的原则，农村村民在卖掉自己的宅基地后，是不能再申请宅基地的。因为，农村宅基地是本村村民在符合条件的情况下无偿取得的，农民在出卖原有房屋后，如果又重新获得新宅基地盖房子，实际上是农民用无偿取得的集体宅基地使用权获利后再次无偿用地，此举将变相侵害村集体的公共利益。
因此，我国《土地管理法》和《关于加强农村宅基地管理的意见》等法律法规都明确规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，农民将住宅出卖、出租后再申请宅基地的，不予批准。
【典型案例】
1992年2月，郭某因分户需要，向其所在地的村委会提出宅基地申请，经乡（镇）人民政府审核通过后，经县级人民政府批准同意其宅基地用地申请。村委会根据村内用地实际和规划划分一宗土地作为郭某的宅基地，随后郭某在该宅基地建房，但郭某一直与其父母居住而未在此居住。
同年10月，同村的村民李某因居住需要，向郭某提出购买该房屋。郭某便私自将该房屋和其所申请的宅基地以高价转让给了李某，双方也未向土地管理部门和房地产管理部门申请变更登记。
2004年郭某又以分户需要为由，再次向村委会提出宅基地用地申请。村委会经研究后决定不同意。郭某认为村委会侵犯了自己的合法权益，因此向该市农村土地纠纷仲裁委员会提出仲裁申请，要求村委会为其重新划分一宗宅基地。经该市农村土地纠纷仲裁委员会组成合议庭评议后，该市农村土地纠纷仲裁委员会根据《土地管理法》裁决，依法驳回郭某要求重新划分宅基地的仲裁请求。
【专家评析】
本案中，郭某早在1992年就已经申请过一处宅基地，他的住宅需求在那时就已经满足了，也就是说，他在住宅方面的权益已经得到了集体经济组织的保护。根据《土地管理法》第62条的规定，农村村民一户只能用于一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，在申请宅基地的，不予批准。村委会有权拒绝郭某的申请。因此仲裁委员会驳回郭某再次划分宅基地的仲裁请求。
【法条指引】
《土地管理法》
第62条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
38.农民能否向非集体经济组织成员转让宅基地？
【宣讲要点】
国家法律、政策对城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房是严格禁止的。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》(1999年）第2条规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（2007年）规定农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（2008年）再次强调，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。如果城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，则无从获得土地使用证、房产证、契税证等合法手续的房产，其地上利益难以获得有效的法律保障。那么，国家为什么要禁止集体经济组织以外的居民购买农村房屋呢？简单地说，这是由我国目前的集体土地的特有属性所决定的。
根据《土地管理法》第62条及其它相关条款的规定，农村和城市郊区土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，即只有具备集体经济组织成员的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用权，且宅基地的分配制度实行一户一宅制。如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权享受主体的扩大化，不具备宅基地使用权资格的人反而成为了宅基地的直接使用者，这与《土地管理法》的规定显然是矛盾的。
【典型案例】
2010年2月21日，原告委托其姐范方琼与被告签订了售房合同，约定被告将自建的位于重庆市永川区五间镇和平村公共服务中心综合楼一单元三层的一套住房出售给原告，由原告在看房确定后缴50000元首付款，住房按每平方米680元计算，售房合同签订后12个月内双方办理完房屋产权证。合同签订当天，原告向被告支付了50000元房款。
另外，2006年12月19日，原永川市五间镇人民政府与被告、永川市灵通信息公司签订土地抵偿协议，约定原永川市五间镇人民政府将其所有的国有土地（五朱公路边，原太和村办公室楼至谢建国电杆厂之间1.7亩）作价68000元抵偿给被告及永川市灵通信息公司，（2002）永执债字1780号、818号两案的执行标的及利息为63000元，其余利息被告及永川市灵通信息公司全部放弃，由被告及永川市灵通信息公司补偿土地差价款5000元，付清全部款项后，该土地使用权归其所有。
2007年7月2日，重庆市永川区五间镇人民政府批复同意和平村村民委员会及和平村经堂村民小组村民唐祖万等六户在五间镇规划区的五朱路一侧占有集体土地建办公楼及住宅。同月18日，重庆市永川区建设委员会同意上述综合楼工程在五间镇和平村经堂村民小组建设。同年8月22日，上述新建综合楼取得建设用地规划许可证。2008年3月28日，被告与五间镇和平村村民委员会签订协议，约定修建的上述综合楼，由被告个人筹资修建，以和平村公共服务中心、唐祖万等联建报件，产权归被告所有。
【专家评析】
原告与被告签订的售房合同中的房屋，其占有土地为和平村村民委员会及和平村经堂村民小组的集体土地，属该集体经济组织所有的土地。依照《土地管理法》第14条农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营、第43条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第62条农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准等规定，原告不属于和平村经堂村民小组的村民而是其他村社的村民，其于2010年2月21日与被告签订的售房合同因不属和平村村委会的集体经济组织成员，不具备签订售房合同的主体资格而无效。由于原告与被告签订的售房合同无效，被告应当依法返还原告支付的房款50000元。
【法条指引】
《合同法》
第52条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第58条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《土地管理法》
第14条农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。
在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。
第43条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
第62条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第63条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《物权法》
第152条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
39.已经办理登记手续的宅基地转让有效吗？
【宣讲要点】
在城市房屋价格居高不下的压力下，越来越多的城市居民选择到城郊或农村购买房屋居住。由于我国固有的城乡二元制发展模式，所以城镇居民购买农村房屋受到种种限制。通常情况下，城镇居民购买农民私有房屋的合同应被认定为无效，但是这样单一化的处理模式是否适用于所有的情况呢？比如，在已办理产权过户登记的情况下，农村房屋买卖合同还应被认定为无效吗？
【典型案例】
1991年屈某将自己位于北京市通州区新建村通惠河南处的房屋及院落一套以8000元的价格卖于闻某、韩某夫妇，双方到房地产交易部门办理了过户手续。同年8月闻某取得了该屋的产权登记证书。闻某夫妇现在该房中居住。
事后屈某起诉至北京市通州区法院，称对相关政策法规不了解才形成买卖关系，现了解到闻某、韩某均系居民户口，与其并非同一集体经济组织成员，该买卖合同不符合相关法律规定，于是要求法院确认房屋买卖协议无效，闻某、韩某将购买的房屋及院落恢复原状并返还。
闻某夫妇辩称诉争房屋是通过房地产行政管理部门办理的，并进行了房产初始登记，颁发了房本，双方交易应受法律保护。
通州法院经审理认为，原告屈某将自己的房屋卖给闻某、韩某，房屋买卖系双方当事人真实意思表示，且双方已办理过户手续，闻某已经取得了房屋产权证书。故驳回屈某的诉讼请求。一审判决后，原告屈某不服一审判决上诉于北京市第二中级人民法院，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
【专家评析】
本案中，屈某在早年将自己位于农村宅基地上的房屋，以合理的价格卖给了是城市户口的闻某夫妇。现今，屈某以闻某夫妇不是集体经济组织成员为由，请求法院认定买卖合同无效，要求韩某夫妇返还房屋。根据“房随地走”的原则，农村私有房屋买卖涉及宅基地买卖，而根据《物权法》、《土地管理法》的相关规定，宅基地买卖是被我国法律、法规所禁止的，《合同法》第52条第5款规定，违反法律、行政法规的合同无效，所以在通常情况下，农村私有房屋买卖合同由于违反了法律的强制性规定应被认定为无效。但是本案不同于普通的农村私有房屋买卖的地方在于，房屋买受人已经取得了争议房屋的产权登记证书。所以本案中的房屋买卖合同的效力应该按照实际情况来确定。
