【典型案例】
2003年12月，某经济技术开发区管理委员会（甲方）和某车辆服务公司（乙方）签订《征地协议书》约定：甲方依法出让位于XX路东侧的十亩土地使用权，乙方按每亩85000元支付地款，甲方在收到地款后100个工作日内办理好土地使用证并支付乙方。
协议生效后，车辆服务公司依约定在给付土地款85万元。但开发区管委会一直未能办好土地使用权证。2008年12月，双方又达成补充协议，其主要内容为双方在2003年12月签征地协议书继续有效，其效力至到甲方无条件向乙方交付该地的土地使用证。
2009年4月，车辆服务公司依补充协议按出让公告规定向市国土资源局交纳竞买保证金10万元，取得了国有土地使用权成交确认书。但因管委会未能履行合同义务，造成土地使用权证书至今尚未办理完毕。
法院经审理后认为，双方在签订征地协议书时，原告车辆服务公司有理由相信被告作为开发区管理委员会具有出让土地的资格。如今原告依法已取得该幅土地的成交确认书，即正式成为该幅土地的竞得人。在此情况下，原、被告又达成了新的补充协议，就双方如何配合办理土地使用权证的有关事宜又进行了进一步约定，该补充协议为双方切实解决配合办理土地使用权证过程中的遗留问题而采取的积极有效的行为。该补充协议因不违反法律法规的强制性规定，应当认定为有效协议，对原、被告双方均具有法律约束力，开发区管委会应当按照协议履行义务。
【专家评析】
通常情况下，开发区管理委员会没有权力出让土地使用权，管委会以自己的名义对外签订的《征地协议书》应该因欠缺土地使用权出让的法定程序而对外无效。但是本案法院却认定管委会与车辆服务公司签订的协议是有效的，并且要求管委会按照合同履行义务，理由何在呢？
首先，双方在签订征地协议书时，原告车辆服务公司有理由相信被告作为开发区管理委员会具有出让土地的资格，因此需要对车辆服务公司的信赖利益给予保护。
其次，这份合同是双方真实意思表示，协议签订后，车辆服务公司依约履行了付款义务，并实际使用了该土地。
再次，市国土资源局就涉案土地正式发出了出让公告，原告依法已取得该幅土地的成交确认书，正式成为该幅土地的竞得人，这证明了政府部门对该幅土地的出让是认可的，也可以被看做是对双方协议效力的补正。。因此，管委会应该继续履行合同义务。
【法条指引】
《土地管理法》
第53条经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。
《土地管理法实施条例》
第22条具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，按照下列规定办理：
（一）建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。
（二）建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订供地方案，报市、县人民政府批准；需要上级人民政府批准的，应当报上级人民政府批准。
（三）供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。
（四）土地使用者应当依法申请土地登记。
通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案，报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，并与土地使用者签订土地有偿使用合同。土地使用者应当依法申请土地登记。
7.土地有偿使用费应当由谁收取？
【宣讲要点】
国有土地有偿使用费是指以出让、租赁、作价出资或入股等方式有偿使用国有土地的单位或个人，按照国家规定的标准和方法，向国家缴纳的土地资源性收益。国有土地有偿使用费不属于行政事业性收费，其范围包括：土地出让金、土地租金、土地收益金、新增建设用地有偿使用费、场地使用费等。以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位应当先支付有偿使用费，具体的付款方式和付款方法，应当由国有土地使用权有偿使用合同来约定。国有土地有偿使用费缴纳的标准和办法，由国务院规定。具体的诸如出让金的缴纳之类的规定，可以查阅财政部和原国家土地管理局发布的《关于加强土地使用权出让金征收管理的通知》。根据有关的法律、法规的规定，有权收取土地有偿使用费的主体是政府的土地职能管理部门。
【典型案例】
1994年，羊城公司与昌华公司、粤财公司签订合同约定：三方合作成立广州粤财房地产开发有限公司，合作经营在XX地段开发自建的商品楼宇及其配套设施；昌华公司负责以合作公司的名义与广州市国土局签订《国有土地使用权有偿出让合同》，并由昌华公司在粤财公司支付给昌华公司的总费用中出资缴清土地使用权出让金。
2008年，广州中院在执行南洋商业银行广州分行与昌华公司、羊城公司借款合同纠纷一案中，就拍卖被执行人昌华公司所有的“羊城大厦”所得款项，向所有债权人公布分配方案。
粤财公司向广州中院提出异议，认为被执行人昌华公司尚欠土地出让金和综合配套费4062万港元没有向广州市建委缴交，且其已向广州中院提起诉讼，请求判令昌华公司继续履行缴交4062万港元土地出让金和综合配套费的义务，由于粤财公司与昌华公司的案件尚未审结，因此请求预留相应数额的债权暂不分配。
法院经审查认为，对于确认昌华公司是否存在有4062万港元土地出让金及综合配套费没有缴交以及是否要求其履行该义务的权利主体是政府相关管理部门。粤财公司并非该政府主管部门，故其提起异议的主体资格并不适格，其异议不能成立。
【专家评析】
《土地管理法》第55条规定，土地出让金是国家对建设单位使用国有土地收取的有关费用，因此，土地出让金收取的主体为国家，具体实施则由相关的政府土地管理职能部门代表国家收取。粤财公司并非政府土地管理职能部门，其对土地出让金无权提出主张，广州中院认定粤财公司基于土地出让金提起异议的主体资格不适格并无不当。
【法条指引】
《物权法》
第141条建设用地使用权人应当按照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。
《土地管理法》
第55条以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。
自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴中央财政，70%留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。
8.划拨土地可以转让吗？
【宣讲要点】
划拨的土地使用权通常是用于特定用途而且是无偿取得的，所以法律原则上禁止划拨的土地使用权转让、出租或抵押。但是，在满足了法定条件的前提下，划拨土地使用权也是可以转让的。
要转让划拨土地使用权，首先要符合三个前提条件：
(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
(二)领有国有土地使用证；
(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。
其次要办理审批与出让程序。审批与出让程序又分为两种情况：
（一）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批；有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
（二）有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
在转让需经批准的情况下，如果转让方没有取得批准就转让土地的，转让合同有效吗？由于房地产开发实践中经常发出“先斩后奏”行为，未经政府批准，未办理出让手续，转让人与受让人私下达成转让协议，受让方支付“转让费”进行房地产开发，之后因审批手续不能办理，或者拖欠转让费而诉至法院。相关司法解释为了减少无效合同的大量出现，促使土地资源的有效利用，采用合同效力补正制度，其第11条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”
【典型案例】
2006年，友谊公司与国方公司签订《土地使用权转让合同》，转让标的为划拨的土地使用权，转让价款为3000万元。合同约定，友谊公司收到转让价款之后六个月内负责办理完成划拨土地的出让手续。
合同签订后，国方公司向友谊公司支付了合同价款。友谊公司亦将案涉土地交给国方公司，但是，友谊公司没有按照约定向有关机关申请办理土地出让手续。
2008年7月，友谊公司起诉至法院称，鉴于案涉土地使用权系划拨土地，法律禁止转让，故该转让合同无效。国方公司无权继续持有案涉土地使用权证及占有涉案土地，故请求国方公司返还案涉土地使用权证及案涉土地。国方公司答辩并反诉称，友谊公司未按照约定办理出让手续，构成违约，应承担相应的违约责任。
法院认为，友谊公司与国方公司签订的《土地使用权转让合同》转让标的为划拨土地使用权，根据相关规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。所以法院最终判决：一、确认《土地使用权转让合同》无效；二、国方公司返还友谊公司案涉土地使用权证及案涉土地；三、友谊公司返还国方公司土地转让款3000万元。
【专家评析】
本案中，《土地使用权转让合同》的转让标的是划拨的土地使用权。从案情来看，出让方是友谊公司，争议地块已经取得了土地使用权证，因此，满足了出让划拨土地使用权出让的前提条件。如果受让方要想受让取得土地使用权，那么就还需要出让方友谊公司按照法律规定，办理划拨土地转让的审批手续。但是，友谊公司并没有办理相关审批手续，因此，受让方就没有取得这块土地的使用权，友谊公司依然是真正的、合法的土地使用权人。
既然《土地使用权转让合同》中约定了友谊公司应该办理相关的审批手续，而又没有办理，为什么国方公司要求友谊公司承担违约责任的主张得不到法院的支持呢？原因很简单，因为法律规定划拨土地使用权是禁止转让的，《土地使用权转让合同》违反了这一强制性规定，所以是无效的。合同无效了，当事人之间自然就不会存在合同约定的义务了。所以国方公司的请求不能实现。
按照合同无效的处理办法，因该合同取得的财产，应当予以返还。所以法院判决国方公司返还友谊公司的土地使用权证及案涉土地；友谊公司返还国方公司土地转让款3000万元。
【法条指引】
《土地管理法》
第54条建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
(一)国家机关用地和军事用地；
(二)城市基础设施用地和公益事业用地；
(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
(四)法律、行政法规规定的其他用地。
《城市房地产管理法》
第40条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第44条 划拨土地使用权，除本条例第45条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
