一.识破售楼三大虚假表情
美国电视剧《别对我说谎》中，仅凭人们动作表情的分析，就让一个个谎言不攻自破。在购房者挑选楼盘的过程中，也有着谎言与陷阱，这些不诚信的行为也让很多购房者很受伤。下面我们来揭露一下售楼部中暗藏的销售“技巧”，让购房者认准售楼小姐的真实“表情”，别再被“谎言”忽悠。
“你选的房子，有人要定了”
张先生最近看中了一套住房，户型设计、地理位置都感觉不错，就是价格比自己的心理价位偏高，于是决定再多看些楼盘再决定。没过两天，售楼小姐打来电话：“张先生，你上次看的那套房子，我同事的一个客户也想买，他们明天下午就要过来交订金了，你如果要就赶快过来先交订金。这种户型现在就只有两三套了，好的楼层就只有这套了……”在售楼小姐的一番劝说之下，张先生第二天就去交了订金。后来，张先生的一位朋友也想买此楼盘，才发现原本“售完”的套型居然又有了，甚至还有更好的楼层。让张先生才惊觉中了招。
在楼盘销售中，售楼人员会采取很多方法来“逼订”，目的是让客户产生紧张感，越快掏钱越好。常见的方式有：在与客户洽谈时，售楼人员互相配合打假电话，或假装成顾客，要的也是客户想要的那套房；或者说另外一个客户也看好了同一套房子，正准备交钱；或是把房子同时介绍给另外的购房者，以造成热销气氛。如客户对某套房有了初步意向后，过几天售楼处会告诉他：“此套房有人要购买，你要的话马上来付定金。”有的客户就经不住“忽悠”，在没考虑清楚的情况下，一冲动，就签了合同，交了钱。
如果遇到这种情况，千万不要自乱阵脚，可以委托亲戚朋友到售楼部去一趟或者打个电话，佯称买房，询问你想要的房源是否还有。以彼之道，还施彼身。
“更好的户型有人想转让”
刘先生看了一个新楼盘均价为每平方米5000元左右，综合地段、房型、交通等因素后，刘先生非常中意。开盘后，刘先生到售楼处，发现自己最中意的房子已售完。就在他大失所望时，售楼小姐称自己有个客户是投资人，订了好几套房子，可以劝说这个客户让出一套，而且现在还没有正式备案，已签了的合同可以撤销。由于楼层、朝向都是刘先生所喜欢的，他当即要求和这位客户见面。售楼小姐随即联系上客户，双方经过协商确定按照每平方米5400元成交并办理了相关手续。刘先生后来惊讶地发现将房子转让给自己的客户竟然是开发商自己，所谓的转让不过是一场骗局。
这种行为在早几年更为普遍，一些销售人员在楼市销售火爆的某一时期，利用职务之便手握一些房源，看有客户购买意向强烈，这些售楼人员会加价“转让”，赚取差价。不过经过了这几年的市场规范，这种个人行为，现在已经比较少见。更为常见的是一些开发商利用这种方式“捂盘”，以便将紧俏房源卖出更高价格。尤其是在开盘之初，因为开发商一般都会采取低开高走的价格策略，开盘价格相对最低，一些开发商也只会拿出较差的房源，而宣称热销房源已经售完，一方面可以制造销售火暴的假象，另一方面可以把好的房源囤积卖出更高价。
所以，购房者对自己喜欢的户型，就要抱着“坚持、坚持、再坚持”的原则，就要这种户型。同时多看楼盘：你们这里实在没有，我也只好换别家。若即若离的态度，是价格谈判的基础。
“先交定金，不喜欢可以退”
准备结婚的李小姐和男友年初看中了一环路上某楼盘，加送面积之后每平方米5300多元的价格让他们很满意。当李小姐表示要再考虑两三天之后做决定时，售楼小姐告诉她：“你可以先交点定金，不满意可以退。免得你想买的时候，喜欢的户型和楼层都没有了，而且今天我们还有优惠活动，你过几天来就没有了。”想到交的3000元定金并不多。李小姐和男友就爽快地交了钱。过了几天，李小姐一家决定购买，到售楼部签合同时，才被告知，因为赠送面积的施工问题，真实交房时间要推后4个月。这让急着结婚的李小姐大为不满，要求退还定金，可是售楼小姐却告知定金无法退还。后来，几番交涉之后，开发商同意给予更多优惠，李小姐还是购买了这套房子。但是，这个连蒙带骗的过程，让李小姐很受伤。
有些售楼人员会判断买房者的购买意向，假如客户购买意愿很强烈，售楼员会收些钱，叫“小订”或“诚意金”，少的可以是几百元，多的可以是上万元，承诺可以不再把这套房子介绍给其他顾客，让消费者有了“归属感”。但是“定金”和“订金”，虽然一字之差，却差别很大，定金交后不能退还，而订金是可以退还。普通购房者通常难以分辨其中差别，在定金无法拿回的情况下，跑单的几率也少了很多。
对于存心的欺骗和隐瞒，购房者事先是很难避免。在购房时，恶补房地产法律知识将是有效的自我保护手段，任何签字的文件都需要仔细阅读。
有人形容买房是件痛并快乐的事。买房的过程，也是一场心理“暗战”的过程。一些开发商总是不遗余力地制造购房的紧张气氛，从排号的火暴，到选房的紧张。在楼市火爆时期，有些楼盘给购房者选房的时间仅仅10分钟。在这10分钟内，你花掉的可能是你半辈子的积蓄和半辈子的债务。沉住气、定下心是选到好房的诀窍。如果购房者都不急，开发商就要开始急了。
二.购房八大陷阱
许多人是用毕生的积蓄甚至负债来买房子，在购房的过程中却被开发商的种种伎俩蒙蔽了眼睛，往往在买房之后懊悔不及却回天无力。综合来说，目前买房主要有以下几类陷阱：
第一类：虚假广告
设计精美的广告经常是吹得天花乱坠，很多购房人买某一个项目的欲望首先来源于房地产商的广告或展会上的沙盘。“样板房”也耍花招，一些开发商利用样板房欺骗消费者，样板房质量、结构与实际所交房不符、装修中利用视觉误差、家具尺寸相对缩小等进行误导。
因此，购房者要仔细阅读购房合同中的内容，必要时还要把广告宣传的内容全部载入正式的合同中，这样才有保证。
第二类：配套设施
开发商在销售项目时对今后的生活配套设施承诺得完美无缺，但购房者真正领取了住房钥匙准备入住时，会发现许多的承诺并不到位。
因此，购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性，不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车，能长期免费吗？二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。假如缺乏上述措施，一旦开发商提供的配套设施不配套，麻烦就多了。
第三类：内部认购
内部认购是房地产开发商不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，从而吸引了许多买房者。但一些内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其不受法律保护，购房者的权益也无法受到保障。
因此，最好不要购买这类商品房。至于想买低价房的业主或投资者，应选择信誉好、实力雄厚、具有市场品牌的楼盘。
第四类：物业管理
开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务，损害业主的正当权益。或在一段时间后偷偷更换物业管理公司，以次充好。
因此，购房者在签订房屋买卖合同时，对指定的物业管理公司服务期限超出一年的，应提出反对意见，因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件。
第五类：逃避债务
借破产逃债是许多公司常用的伎俩。一些不负责任的企业常常将资产转移到另一项目中，或隐匿财产，抽逃资金，做假账造成破产的假象，搞假破产。
因此，购房人可尽量选择信誉好的开发商，要分清股东与公司的关系，同时，明察暗访项目公司的实际财产。
第六类：乱收费
物业管理公司乱收费，通常表现在下列几方面：
1.超出核准的价格收取管理费。
2.擅自提高收费标准，赚取收费差价。
3.擅自增加项目建设，而将费用分摊给业主。
因此，业主应积极参与，选出为全体业主服务的业主委员会。这样业主委员会可以挑选信誉好的物业管理公司，或解除与信誉不好的物业管理公司之间的合同，并有权监督物业管理公司的行为。
第七类：购房合同
购房者与房地产销售商签订的购房合同会有空白的地方作为合同的补充条款，但如果双方没有补充条款，就应该注意合同的空白处别让开发商做了手脚。
因此，购房者签订购房合同时，一定要耐心看完全文，遇到空白处应填上自己应有权益的内容。如无需填写时，也应画上横线。
第八类：房产证拖着不办
有些业主买房时开发商承诺在三个月之内办理房产证，但有时好几年房产证依然没办下来。几年来每次去找开发商，对方都有一套托词，用的最多的一句话就是“正在办理”。
因此，购房人在购房时要看商品房是否“五证”齐全。若不齐全，消费者购买后则可能拿不到房产证，商品房质量也得不到保障。
三.小心开发商三大“花招”
无效出售
购房时，防范销售方将已经抵押的房屋擅自出售。开发商将已取得商品房预售许可证的房屋，预先抵押给银行，并在房地产交易管理部门办理了抵押登记。在没有取得抵押权人同意的情况下，将房屋出售。
风险：由于开发商已经在房地产交易管理部门办理了抵押登记，所以购房者所购买的房屋将不能在交易管理部门办理合同登记和产权登记，购房者所购房屋权益不能得到优先保护。
多次出售
购房时，防范销售方将已经出售的房屋再次出售。开发商对已经出售的房屋，不及时到房地产交易管理部门办理登记，而是隐瞒已经出售的事实，再次将房屋出售给另外的购房者。
风险：由于房屋被开发商两次或多次出售，购房者所购房屋会出现多个权利人。只有已经到交易管理部门办理了合同登记的购房者，其购房权利才能得到保证。
分零销售
购买商铺时，要防范那些采取售后包租、返租或给予固定回报方式高价分零销售的行为。
销售方往往以提供固定年回报、原价（或增值）回购、承诺无（低）风险投资等方式，分零销售大厅式百货商场、人防工程、各种酒店式公寓和办公楼。在与购房者签订购房合同时，再私下以另外公司名义（比如，以下属物业公司名义）与购房者签订委托租赁和经营协议，并承诺给予回报。有的还直接与购房者签订出售收益权合同，实行非法集资。
风险：购房者可能会面临以下四大风险。首先，可能被欺诈，开发商骗取投资者高价购房，一旦达到目的，就携款逃匿。其次，开发商融资或变相融资以后，将资金用到别的项目上，开发商的资金链就可能断裂。第三，商铺分零产权进行销售，必然业主众多，注定其结构差异很大，很可能无法形成统一的市场氛围，导致回报成空。第四，分零销售导致投资者往往以获取利益为目的，对所购商品房位置往往不能确定，或销售时虽有具体位置，但在实际中无法具体使用，而且连房屋所有权证也无法办理。
四.莫被“新名词”欺骗
在购房过程中，买主经常能看到一些关于房地产的新名词，很多人对这些新名词一知半解，甚至根本不了解。但是，这些名词其实对买主是很重要的，不懂就很容易掉进“新名词”的陷阱。比如：
1.区分建筑面积、使用面积和居住面积。房屋建筑面积是房屋各层面积的总和。具体讲，建筑面积就是房产证上的面积。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。住宅使用面积是指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的总和，包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内过道、室内楼梯等等。居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。当分户门内的厅和过道的面积超过6平方米时，可按其面积的二分之一计算在居住面积内。
2.区分框架结构、砖混结构、钢混结构。框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇筑成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅，适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。砖混结构住宅是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。“砖”指的是一种尺寸统一的建筑材料，也有异型粘土砖。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。钢混结构住宅的结构材料是钢筋、水泥、粗细骨料、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间，进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。
3.认识五证、两书。“五证”是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》，简称叫“五证”。其中五证最主要的应该看两证，一个是《国有土地使用证》，一个是《商品房预（销）售许可证》，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题。
“两书”是指开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是《住宅质量保证书》，一个是《住宅使用说明书》。
