90．什么情况下买期房、现房或二手房
看看自己手里的钱，量量自己肩上的压力
如果单纯以付钱能力来考量，买预售房优点是不必马上付全部的钱，买房子的人还有时间筹钱。因此，如果先不谈风险问题，以你的经济情况，买预售房是比较理想的选择。
而成屋或二手房的特色是有现成的房子，可以马上搬，马上住，不用再另外花钱租房子，相对地，也有马上付款的压力。
不过，买预售房有点赌运气的成份。到了交屋时，难免发现成品和当初的设计图有出入。尤其在物价波动频繁时，还会有在房价高涨的阶段签下预售房，交屋时价格却已下跌的情况，平白损失一笔金钱。所以有意购买预售房的人，最好先了解房地产未来三年内价格涨跌的情形，再作决定。
二手房好吗
至于买二手房，就像买二手车，消费者可以事前请专家或有经验的人，先到现场去看看房子，再做判断，所以风险也比较小。
二手房一般价格比现房便宜，但是重新装潢费用，大约是买价的三成，且必须忍受装潢期的凌乱。而它最大的优点是居住环境看得到，房屋结构也可以事先知道，可避免买到海砂屋、辐射屋或白蚁屋。
不过还是要注意水电管线、墙壁裂缝、屋顶漏水这类表面看不出来的问题，最好请顾问或专家帮你鉴定，而且这些专家只要付车马费（或钟点费）就可以，比付中介公司佣金划算，又公正、客观。
91．要不要变更期房的设计
我订了一间期房，但是想变更房子里的设计，应该在哪一个阶段进行比较好
许多人习惯到了要搬进新房子之前，才进行重新设计、装潢的工作，其实假如你订的是预售房，可以签约时就要求开发商变更隔间等设计，节省日后要拆掉重建的手续和金钱。
目前开发商多强调麻雀虽小，五脏俱全的多功能设计，除了正常的房、厅、卫设计外，还加上和式房间、储藏问等，但是较小坪数的房子再经过这样的隔间以后，不仅更显得狭窄，而且还可能和个人的生活习惯不符合。
所以你不妨针对开发商提供的平面位置图（隔间参考图），考虑采光、出入方便、避开梁柱以及不妨害结构安全和管线配置等情况下，要求变更设计，并且在签订契约时明确画出新的平面位置图，作为双方日后认定的依据。
92．房子该如何出租才能增加收入
准备出租的房子关键是为租房对象量身定"装"。
无论是商用或住宅产品，承租人考虑的不外租金与屋况。若屋况良好，提供很高的使用机能，租金自然水涨船高，出租率也相对提高。
准备出租的房屋装修其实不必过于讲究，只要提供房客基本的设备即可，装修前务必设定出租房客的类型，才能根据需求着手装潢。
一般来说，学生租屋所考虑的条件比较少，只要在学区附近，即使环境不太好，设备有点差还是可以顺利出租。若打算专门租给学生，就必须使隔间符合安静及隐私权的需求，另外还要准备床、桌子、衣橱等。
出租给一般住家，装潢重点是厨房和浴室，若和学生租屋相比反而比较省事，只要维持房屋的干净空旷，比堆了一大堆长物更受房客喜爱。出租前室内的地板、墙、天花板都要粉刷一下。此外，花一点时间清洗厨房和卫浴，或是更新一些小零件，会使房客有贴心的感觉。
特殊屋子的处理
较特殊的是小套房，对设备的要求比其他类型都高，像冷气、电话、床组、衣橱等最好一应俱全。需注意的是，一般住宅的整修花费原则上和学生出租一样，至多不可超过半年的房租。
位于大马路边或巷口，且内部格局方正的房屋比较适合隔成店铺，店铺出租重点在于对老旧磁砖、橱窗的整理，至于内部只要做出格局，墙壁、天花板粉刷一下就可以了。
93．人养房哪如房养房
两口子的钱花得值
例解：
结婚后一直住在父母家的家华，几年来总想买套房子，但因为夫妻工作都特别忙，这几年又相继出国进修，所以有限的几次看房也没有发现满意的目标。好在父母家房子还算宽敞，买房的压力也就一直不大。
近半年来，俩人工作节奏渐慢，日子久了，就发现与父母亲住在一起总有点别扭。于是，买房开始真正列入议事日程。算一算，俩人的积蓄已过50万，在现在房价"平开低走"的情况下，可以轻轻松松买一套三四环间的两居室。俩人还得意地想，既不用去跑麻烦的贷款手续，也不用把利息白白送给银行，多简单！可两人的得意在已过60岁的叔叔面前却一下子没了。
前几天，恰巧家华的叔叔从广州来北京，听说侄子想买房，叔叔特感兴趣，因为叔叔在广州已经买了两套房产。家华夫妻自然也愿与叔叔交流，一是因为叔叔已是事实上的业主，二是因为叔叔是广州人，广州人的精明可是出了名的。叔叔一听说他们俩因为怕付利息，怕跑贷款麻烦，想全部以自己的资金支付，就连笑他们俩是杠头、死脑筋。
叔叔的理论是，银行的钱不花白不花，干吗把钱拴死在一套房子上？你们俩人既没有时间、也没有兴趣炒股，买房不是一种很好的投资手段吗？现在不少精明的购房人都是买两套，甚至三套，自住一套，剩下的出租，每月不仅不用掏钱，还会有赚！夫妻俩将信将疑--只有50万元，怎么能买得起两套房？叔叔问过北京有关的收费标准后，开始给他俩算账。
看看他们的账算得多精
家华月收入含各种投资收入：9，000元；妻子月工资含家教收入：4000元；公积金月交存额：1，400元；妻子公积金月交存额：400元；他们原有储蓄已接近买下一套普通房子了。以他们本来想买的一套总价款为50．5万元的房子为例。
总价款：50．5万元；首付20％款：10．5万元；每月还款额：3，285．2元（8成15年商业贷款）；物业管理费：200元（以2元／月／平方米、100平方米的房子计）；共支出：3，485元。
另一套房子绝对要为出租考虑。要想租出好价钱，就要选择地段好、面积小、精装修的外销房。付完第一套房的首付款，再扣除第一套房子8万元左右的装修、第二套房子5万元左右的购置家具支出以及契税、手续费等约3万元，拿出24万元做第二套房子的3成首付，买到总价在80万元左右的房子应该没有问题，而这个价位的小户型在外销房中并不难找。而且，他们还可以选择利率相对要低的公积金贷款，2000年6月前可以贷到40万元。
总价：80万元首付：24万元（3成）；公积金贷款：39万元（15年公积金贷款）；商业贷款：17万元（15年商业贷款）；每月公积金贷款还款额：3，001．4471元；每月商业贷款还款额：1，396．21元；每月还款总额：4，397．65元；物业管理费：664元（以8．3元／月／平方米、80平方米计）；共支出：5，06165元。
以每月1万元的出租收益计，扣除两套房子的花费8，54685元，尚可赢余近1，500元。这样，家华不仅不需另付费用。15年后，还将得到两套房子的产权。从目前北京的情况及家华夫妻的朋友们反馈的信息分析，地段好、精装修的小户型外销房租得非常好，找到出租人对于他们俩还是不费力的；更何况，现在不少房子的物业部都可以代理客户出租，只不过交纳5％左右的手续费而已。再有，加入WTO后，出租市场不会变糟只会变好。即使市场不好，以他们俩月收入看，还款也不成问题。叔叔还鼓励他们，既然每月还款不会占用他们的工资收入，再过几年积蓄十几万后，还可以接着投资。一笔账算下来，小俩口不得不佩服已过60岁的叔叔意识竟然比他们这样的年轻人还超前。叔叔说，因为有的市场开放得早，所以大家都有较强的投资意识。这方面，手里有钱的人能不学学吗？
卖房流程之一--提义相关资料
卖房，应当向房屋所在地的区、县房屋土地管理局提出书面申请，并提交下列材料：
1．已购公有住房和经济适用住房上市出售申请书：
（1）房屋所有权证书；
（2）身份证或者其他有效身份证明；
（3）房屋所有权共有的，其他房屋共有人同意出售的书面意见：
（4）已购公有住房的房屋所有权人与房屋原所有权单位对已购公有住房上市出售另有约定的，应当提供房屋原所有权单位同意出售的书面意见；
（5）市房屋土地管理局规定的其他材料。
如何办理已购公有住房上市的审批入市手续？
2．已购公有住房要求人市交易的，应按以下程序办理审批手续：
（1）需提供的材料（包括上市出售申请书、房屋所有权证书、身份证或其他有效证件、房屋共有人同意出售的书面意见、原单位同意出售的书面意见）。
（2）到房屋所在地区、县房地局房地产交易管理部门申领、填报《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售征询意见表》，并报区、县房地产交易管理部门审批。（此项工作可全权委托中介代理机构代办）。
（3）从当事人上报资料、表格送达交易管理部门之日起15个工作日内，完成审核并作出批准或不予批准的书面决定。
（4）当事人拿到准予入市的批准书后，即可寻找买家进行交易。
卖房流程之二--查询与登记
房地产交易中心在二手房买卖中，能提供哪些服务？
可以为客户代办和提供以下服务：
1．提供购销二手房的信息；
2．接受客户对房改房再上市的政策咨询；
3．代办房改二手房的交易、过户手续，并提供全程的服务；
4．接受交易双方委托的居间中保；
5．办理购买房改二手房的银行抵押贷款手续；
6．带客看房，促进成交；
7．保证为客户代理的房屋交易，符合政策规定，符合规定程序，并对所代理的业务全程负责。
卖房流程之三--委托评估
进行房地产评估，不同程序有不同的评估要求。
1．买房、卖房
交易双方为确定合理的交易价格，可以委托评估事务所进行评估，以评估价作为交易价格的参考。以避免交易双方因对房产价值的不了解，期望值相差太远而影响交易的正常进行。
2．缴纳房产税费
交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时，房地产管理部门如果认为明显低于市场价值，会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。
3．房产保险
房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。房地产投保时的保险价值评估，是评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值。
4．申请银行贷款
向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人抵押的房地产进行估价。借款者为了证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。
5．解决房产纠纷
发生房地产纠纷时，可委托具有权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。房地产价格评估机构资格认定划分标准建设部关于房地产价格评估机构资格等有管理的若干规定。
卖房流程之四--签买卖合同
买卖房产合同应包含哪些内容？
在实际购房中，签合同时掉以轻心，最终陷入纠纷局面的例子多有发生。究其原因，一是买卖双方对购房合同重视不足，对合同文本缺乏推敲；二是当事人缺乏合同签约方面的知识；三是相信口头承诺，对于一些重要事项未在文字上落实，由于口头承诺是不具法律效力的，一旦出现问题很难追究对方的责任。
《中华人民共和国经济合同法》规定合同必须具备的条款，房产买卖合同也应具备，具体来说，包括：
标的：在房屋买卖合同中标的就是房屋。合同中应明确房屋的地点（方位、朝向、门牌号等）、类型（公房或私房）、结构（木制、砖制等建筑使用的材料）、质量（新旧程度、使用状况等）及附属设施等内容。其中质量条款是容易发生纠纷的地方，在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等方方面面都要涉及到。
数量：合同中应写明房屋的建筑面积，或使用面积、楼层数、房间数等。根据我国现行的房地产权属登记制度，房屋面积以产权登记机关实际测定的面积为准，只有这一面积数才具有法律效力。所以在合同中要就面积差异的处理办法有所约定。面积差异不超过合理比例1％～2％时，房价保持不变；若超出此比例，双方就要议定处理办法，如退回或增加部分购房款，或解除合同退回全部购房款等。
价款：是合同中最重要的条款，应当依据有关法律的规定，以房屋的不同类型，确定不同的定价原则，明确房屋售价是多少，每平方米建筑面积售价是多少。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。售后物业管理费是在签合同时容易忽略的内容。目前我国对于物业管理方面的法律、法规及相关政策尚不健全，房产买卖双方的确不好界定，由于购房人人住后要向物业管理公司定期交纳的。对于这方面的基本常识，购房者要多加了解，并且要具体落实到价格条款之中，做到越明晰越好，不能有任何疏漏。
期限：写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。
交付方式：包括出卖方交付房屋及买受方支付价款的方式。交付房屋，应明确要对房屋进行验收，按规定办理产权过户手续，交纳税金及费用，领取新的房屋产权证明等。支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。
违约责任：明确合同双方当事人不履行自己在合同中约定的义务时，需承担的责任。有支付违约金及赔偿损失。
必要的时候，还需签订有关的补充协议，特别是有关房屋面积、房屋质量以及付款等关键条款，一定要有细节性的明确约定。
已购公有住房和经济适用住房上市买卖合同参考范本
出卖人：________（下称：甲方）
买受人：________（下称：乙方）
根据《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理方法》的规定，甲方拟出售房屋（下称：房屋）已具备规定的上市条件，经________房屋土地管理局（下称：房地局）批准，准予上市转让。乙方自愿购买甲方房屋，双方经协商，就买卖房屋的有关事宜，订立本合同。
第一条甲方房屋坐落于________，房屋用途为住宅，建筑面积为
平方米，双方如对上述面积产生争议，以房地局测量机构最后测量的面积为准。
第二条双方同意房屋售价为每建筑平方米________元人民币，价款合计为人民币（大写）：________元整，（小写）：________元。
第三条付款方式见附件一。
